소멸된 저당권을 원인으로 경매절차가 진행된 경우 소유권취득이 가능할까.
회사원 김모씨(41)는 결혼한 지 10년만에 내집장만을 위해 법원경매에 뛰어들었다. 때마침 서울 서초동에 교통편이 좋고 주거환경도 양호한 25평형 연립이 경매에 나온 것을 발견했다.

가격이 알맞은데다 교통편과 주거환경이 양호해 투자가치면에서도 손색이 없을 듯했다. 현재 이 물건은 2회 유찰된 상태로 김씨는 이번 기회에 응찰하기로 마음먹었다.

그런데 주위에서 한번 더 유찰되기를 기다려 차액을 증대시키라며 응찰을 만류하는 것이었다. 최근 연립의 평균 낙찰가는 60%선이기 때문에 김씨가 생각해도 한번 더 기다려볼만 했다.

드디어 3회 유찰돼 이 물건의 최저경매가가 감정가의 반값으로 뚝 떨어졌다. 김씨는 그러나 조마조마했다. 분명히 주거환경이 좋고 교통편이 괜찮은 곳은 인기가 있을 것이기 때문이었다. 과연 입찰일 이 물건에 18명의 응찰자가 몰렸다. 김씨는 미리 예상했던 일이었기 때문에 집에서부터 응찰가를 다소 높게 쓰기로 하고 나왔다. 김씨가 써낸 입찰가는 감정가의 64%, 즉 2회 유찰가에 육박한 가격을 써냈다.

이에최종낙찰자는 기씨에게로 돌아갔고 일주일후 낙찰허가를 받은 다음 잔금까지 무사히 치뤘다. 그런데 경락잔금까지 다 내고 난 그 이후에 소유권 취득이 부당하다는 법원으로부터의 통보를 받았다.

민사 소송법 제727조는「대금의 완납에 의한 매수인의 부동산 취득은 담보권의 소멸에 의하여 방해받지 아니한다.」고 규정하고 있다. 하지만 이는 경매개시결정 후에 담보권이 소멸된경우에만 적용되고, 경매개시결정전에 이미 담보권이 소멸된 경우에는 적용되지 않는다.

김씨는 후자에 해당됐던 것이다. 경매개시전 저당권이 소멸됐는데 김씨는 그런줄도 모르고 이런 물건을 낙찰받아 시간과 돈만 낭비하게 된 것이다. 물론 김씨는 배당권자들을 상대로 한 소송을 통해 경락대금은 돌려받을 수 있었지만 많은 애를 먹었으며, 10년만에 내집마련에 나섰던 김씨의 소망은 물거품이 돼버렸다.

계약경제일보