잘못 알려진 경매상식 때문에 낭패를 보는 사람들이 의외로 많다. 경매부동산 전문 컨설팅업체에 권리분석 등 컨설팅을 의뢰했다가 이들이 관련 법률.판례 등을 잘못 해석하는 바람에 입찰보증금을 날리는 일도 종종 벌어진다.

잘못 알려진 경매상식과 함께 정확한 내용을 정리했다.

◇ 주택 임차권 등기권자 배당문제〓대항력을 갖춘 세입자가 전세금을 제때 못받아 임차권 등기를 하고 이사하는 경우가 있다.

이런 집이 경매처분됐다고 치자. 이때 임차권 등기자가 별도로 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 이 사람의 전세금을 떠안게 된다고 알려져 있다.

그러나 이는 사실과 다르다. 세입자가 주택임차권 등기를 하게 되면 별도로 배당요구를 하지 않아도 낙찰금에서 자동적으로 확정일자 순서에 따라 우선 변제권의 배당을 받게 된다.

따라서 임차권 등기가 된 물건 가운데 임차권자가 배당요구를 하지 않았다고 입찰을 포기할 필요가 없다.

◇ 전세권 소멸로 잘못 이해하는 경우〓근저당 등 경매물건이 낙찰하면 자동적으로 없어지는 권리보다 앞서 설정된 전세등기권 가운데 경매절차 개시 등기일(경매신청 기입등기일)로부터 전세 등기기간이 6개월 이상 남아 있는 경우에만 전세권이 소멸하지 않고 낙찰인이 인수한다. 특히 이 경우 유찰 등으로 경매가 진행되는 동안 시일이 흘러 전세권의 존속기간이 끝나면 그 권리가 소멸해 낙찰자 인수부담이 없다고 알려져 있다.

그러나 천만의 말씀이다. 이 전세권은 끝까지 소멸하지 않고 낙찰자가 인수하여 전세금을 별도 부담하게 된다는 점을 유의해야 한다. 민사소송법 제608조 2항에 전세권은 하나의 법정매각조건(일정기간 이상 존속기간이 남은 소멸기준 권리보다 선순위 전세권만 낙찰자가 낙찰대금 외에 별도로 인수하는 조건)으로서 정해져 있기 때문이다.

◇ 전세권 맹신하지 말자〓단독주택이 경매처분될 때 확정일자부 임차권은 낙찰금액 전체에서, 전세권자는 이 중 건물 부분에 대해서만 각각 배당을 받는다. 이는 보통 전세권을 설정할 때 대지부분을 제외하고 건물등기부에만 이를 설정하기 때문이다.

따라서 세입자 입장에서는 임차권이 전세권보다 훨씬 유리한 점이 많다. 근저당 등 소멸기준 권리보다 앞선 임차권은 대항력이 있어 배당부족액을 낙찰자에 부담시킬 수 있으나 전세권은 선순위라도 경매 기입 등기일로부터 6개월 이내에 전세기간이 끝나는 경우 낙찰로 그 권리가 소멸돼 배당 부족액이 생기더라도 낙찰자에게 인수시킬 수 없다. 보증금 전액을 보장 받을 수 없다는 얘기다.

따라서 주인동의를 구해야 하는 전세권 등기를 설정하는 것 보다 주민등록전입과 함께 확정일자를 받아 놓는 임차권 확보가 더 유리하다.

◇ 담보 가등기라도 무조건 말소되지 않는다〓담보 가등기는 `가등기 담보 등에 관한 법률` 에 의해 일반적으로 경매절차에서 담보권과 흡사하게 우선 변제를 받고 소멸하므로 소멸기준 권리에도 포함된다. 이때 경매 기입등기 이전에 설정된 담보 가등기에 한해 일정기간 내 채권신고를 한 경우 배당을 받을 수 있다.

그러나 선순위 담보 가등기 가운데 경매절차 시작 전에 담보 가등기권자가 관련 주택에 본등기를 하기 위해 청산절차(청산 의사 통지와 그 후 2개월 경과로 청산금 정산)를 마친 경우에는 그렇지 않다.

이는 낙찰인이 낙찰대금을 내고 소유권을 취득하더라도 추후 담보 가등기권자의 본등기 전환 때 소유권이 말소되므로 각별히 주의해야 한다.

2001-02-27 중앙일보/ 인천정성캠프 대표 권득인