법원 경매에서 낙찰했다고 안심해서는 안된다. 낙찰 자체를 무효화하는 ‘낙찰 불허가 결정’이라는 복병이 자주 기다리고 있다.

낙찰을 허가하는 최종 결정은 낙찰일로부터 7일 후에 난다. 그러나 몇가지 경우에 해당하면 불허가 결정이 떨어지기도 한다.

주부 이미숙(40·경기도 구리시)씨도 같은 경우를 당했다. 李씨가 낙찰한 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 20평형 아파트.

최초 감정가가 5천만원이었는데,세차례 유찰해 최저 입찰가가 2천5백60만원까지 떨어져 있었다. 유찰이 거듭된 것은 선순위 근저당보다 앞서는 임차인(전세보증금 2천만원)이 한 명 있었기 때문이다.

위험부담은 있었지만 선순위 임차인이 이미 배당신청을 해놓은 터라 李씨는 안심하고 입찰 당일 2천8백만원을 써서 이 아파트를 낙찰했다.

낙찰 허가일을 기다리던 李씨는 느닷없는 낙찰 불허가 결정에 어리둥절했다. 임차인이 낙찰대금 배당신청을 철회했고,법원이 이를 받아들인 때문이다. 임차인의 배당신청을 믿었던 李씨로서는 의외의 결과였다.

문제는 선순위 임차인이 입찰에 참가한데서 비롯됐다. 임차인은 입찰에서 차순위로 떨어지자 결과에 불만을 품고 낙찰 허가일 3일 전에 배당요구를 철회했다. 낙찰대금에서 배당받을 수 있는 전세보증금을 낙찰자가 떠안도록 해 낙찰자에게 부담을 주기 위한 것이었다.

이 경우 법원은 추가비용을 부담해야 하는 선의의 낙찰자를 보호하기 위해 불허가 결정을 내린다.수차례 고배를 마신 뒤 처음으로 낙찰의 기쁨을 누린 李씨는 결국 한숨만 내쉬며 돌아설 수밖에 없었다.

낙찰 불허가의 사유 중에는 ‘대항력 있는 임차인의 배당요구 철회’가 가장 많다.선순위 임차인이 낙찰자에게 고의로 부담을 지울 목적으로 배당요구를 철회할 경우 법원은 이를 인정치 않고 낙찰을 취소한다.

이처럼 낙찰 후 낙찰 허가일까지의 일주일동안 배당요구를 철회할 수 있으므로 선순위 임차인이 있는 입찰물건에 대해서는 사전분석을 꼼꼼하게 해야 한다.

다만 오는 7월에 개정될 예정인 민사소송법 강제집행 규정은 배당요구 및 철회를 입찰 기일까지로 한정할 것으로 알려졌다.이렇게 되면 임차인의 고의적인 배당철회는 불가능해진다.

낙찰불허가의 주요사유

▣대항력있는 임차인이 배당요구를 철회할 경우
-임차인의 배당철회때 선의의 낙찰자가 추가부담을 떠안아야 하는경우
▣송달불능
-이해관계인(채권자,채무자,임차인)에게 경매진행통지가 누락됐을 경우

▣입찰명세서상 하자
-전입일자,배당요구액,확정일자부 보조금,채무자 표시등이 잘못기재된 경우

▣경매신청 채권자의 무잉여
-낙찰대금에서 배당한뒤 채권자에게 전혀 남는 것이 없을 경우.

　




중앙일보 2001/04/09