38세 최씨 철저한 권리분석 後 17억짜리 근린주택 9억에 낙찰받아

▲경매물건에 거주하고 있는 소액임차인들이 최우선 변제금을 배당받아 가려면 낙찰 자로부터 집을 비웠다는 명도확인서를 받아 법원에 제출해야 한다. 경매물건이 싸다고 해도 일반인들이 쉽게 도전하지 못하는 것은 임차인을 내보내야 하는 명도 때문이다. 이러한 이유로 대부분 임차관계가 복잡한 물건들은 경매인들의 기피대상이 되기 마련이다. 그러나 임차인이 많은 경매물건이라고 해서 무조건 골치 아프다고 피할 것만은 아니다. 임차보증금이 소액일 경우는 주택임대차보호법상 다른 권리자에 우선해 일정액 한도까지는 최우선변제를 받을 수 있다는 사실을 응용 해 볼 만하다. 다시 말해 임차인이 많은 경매 물건이 오히려 큰 돈이 되는 경우도 종 종 있다는 뜻이다.

서울 강남에 살고 있는 최모씨(38)의 경우가 바로 그런 케이스다. 후순위임차인이 무려 28명이나 있어 응찰하기조차 겁나 보이는(?) 건물을 낙찰받아 큰 이익을 본 인물이다. 최씨가 응찰한 물건은 93년 8월 준공된 서울 강남구 일원동 소재 지하 1 층•지상 6층의 근린주택 17억2천1백28만1천7백원에 감정됐으나 ‘임차인이 많은 탓인지 무려 4차례나 유찰을 거듭해 최저입찰가가 감정가보다 10억원 이상 낮은 7 억 5백3만6천9백80원으로 곤두박질친 상태였다.

그러나 자세히 살펴보면 이 물건은 28명의 임차인 중 26명이 모두 3천만원 이하의 소액보증금으로 1천2백만원까지는 다른 권리자들에 앞서 최우선 변제를 받을 수 있는 ‘재미있는’ 경우였다.
더구나 임차인들은 최우선 변제금을 배당받아 가려면 낙찰자로부터 집을 비웠다는 명도 확인서를 받아 법원에 제출해야 한다는 것을 최씨는 잘 알고 있었다. 때문에 그는 이 점을 감안하면 큰 무리 없이 임차인을 내보낼 수 있을 것으로 판단했었다.

이 물건은 게다가 위치도 뛰어났다. 최씨의 마음을 움직인 요인 중 하나다. 이 건물은 대로변에 위치한 데다 대중교통도 무난했다. 뿐만 아니라 인근에 삼성의료원이 소재하고 강남 사무실들과의 연계도 편리해 간호사 및 직장인을 상대로 원룸을 임대할 경우 매월 고정적인 임대수익을 올릴 수 있을 것으로 예상됐다. 한마디로 속이 꽉찬 우량물건이란 판단을 내렸던 것.

입찰이 진행되던 날 최씨는 다른 경쟁자들이 있을 것을 예상해 응찰가를 최저가보다 약 2억원 많은 9억1천5백70만원으로 높게 써내고 입찰발표를 기다렸다. 예상한 대로 이 물건에는 최씨 외에 5명의 응찰자가 더 있었다. 하지만 다행히 최씨보다 많은 금액을 쓴 사람은 없었다. 최씨는 무사히 잔금납부와 소유권 이전을 마쳤으며 무리 없이 임차인의 명도까지 끝냈다. 1억8천만원의 수리비용을 들여 이 빌딩을 총 24개의 원룸이 있는, 20억원대의 초현대식 빌딩으로 탈바꿈시켰다. 단, 1층 점포는 그대로 두었다. 이 건물에 있는 10∼20평까지의 원룸은 현재 2천5백만∼3천6백만원에 임대가 되고 있다.

한편 소액 임차인이라 하더라도 법원에 배당신청을 해야만 최우선 변제를 받을 수 있다는 점과, 우선 권리자들의 보호 차원에서 임차인들의 최우선변제금은 낙찰대금의 반을 넘을 수 없다는 사실에 조심해야 한다. 최우선변제금이 낙찰금액의 반을 넘을 경우에는 경락 대금의 절반에 한해 임차인 명수에 따라 평등 배당받을 수 있다.

위에서 언급했듯이 임차인이 법원으로부터 배당금을 받아 가려면 집을 비웠다는 명도 확인서에 낙찰자의 도장을 받아야 하므로 이 점을 활용하면 임차인을 내보내는 데 큰 무리는 없다.
소액임차인의 기준은 특별시 및 광역시가 3천만원 이하 1천2백만원까지이다. 지방은 최초 권리설정일이 1995년 10월19일 이후일 경우 2천만원 이하 8백만원까지 변제받을 수 있다. 단, 주택임대차보호법은 말 그대로 전입신고를 하고 주거로 사용하는 임차인에 한해서만 보호대상이 됨에 유의해야 한다

<출처: 중앙일보 1999. >