구로동 주택 2억에 산 김우철씨

법원 경매시장에서 투자자들이 꺼리는 대상 중의 하나가 세입자가 많은 물건이다. 전 세금을 물어주는 경우가 많고 세입자를 내 보는 일 또한 번거롭기 때문이다.

하지만 그런 부동산이라도 낙찰 대금에서 배당을 받는 세입자들이 많거나 세입자들과 재계약할 수 있는 케이스라면 얘기가 다르다. 그런 물건은 우선 낙찰금 외에 세입자에 게 대신 물어줘야 하는 추가 부담이 적어 실제 낙찰금 규모보다 적은 돈으로 투자가 가능하고 명도비용도 안든다.

장사를 하는 김우철(45)씨는 지난해 가을 여윳돈 2억원으로 투자할 만한 경매 물건을 찾던 중 경매컨설팅업체로부터 서울 구로동에 있는 대지 50평의 3층짜리 다가구주택 을 소개받았다.

3층에 사는 소유자가 1995년 12월 은행에 집을 담보로 3억원을 대출했다가 갚지 못해 경매에 부쳐진 물건이었다.

김씨는 감정가가 3억8천만원인 집이어서 준비한 투자금으로는 어림없을 것이란 생각 이 앞서는 데다 세입자가 5명이나 돼 망설였다. 그러나 권리관계를 꼼꼼히 살펴보고 직접 세입자들을 만나본 뒤엔 생각이 바뀌어 응찰을 결심했다.

우선 세입자 5명 중 4명이 선순위 세입자이거나 소액임차인이어서 낙찰대금에서 우선 배당을 받는 사람인 것으로 확인됐다.

1층 세입자의 경우 은행 근저당보다 앞선 95년 10월에 전입과 함께 확정 일자를 받아 뒀기 때문에 전세금 3천만원 전액을 받을 수 있고 1층의 또 다른 세입자(전세금 2천만 원)와 지하층 세입자 2명(전세금 1천만원과 8백만원)은 소액임차인이어서 1천2백만원 한도에서 우선 배당받을 상황이었다.

2천만원짜리 전세를 사는 세입자의 경우 8백만원을 덜 받게 돼 손해를 보지만 어차피 후순위 세입자이기 때문에 그 차액을 낙찰자가 대신 물어주지 않아도 된다는 것도 알 게 됐다.

무엇보다 세입자를 만나 일일이 확인한 결과 모두 재계약할 의사가 있다고 확신할 수 있었다.

지난해 11월 3차 경매에 참여한 김씨는 경쟁자가 별로 없을 것으로 판단해 최저가 2억 4천만원보다 1백만원을 더 써내 낙찰했다.

세금과 집 수리비용 등으로 2천4백만원이 더 들었고 선순위 세입자였으나 확정일자를 받아두지 않아 배당을 받지 못한 2층 세입자의 전세금 6천만원을 물어줘 총 투자비로 3억2천5백만이 들었다.

하지만 예상대로 세입자 5명 모두와 현재의 전세금 그대로 재계약함으로써 실제 들어 간 돈은 전세금 총액 1억2천8백만원을 제외한 1억9천7백만원이었다.

세입자들과 재계약하는 바람에 이사비 등 명도비용은 한 푼도 들지 않았다.

결국 김씨는 당초 투자 준비금 2억원만으로 시가 4억원(감정가 3억8천만원)이 넘는 다 가구주택을 소유하게 된 것이다.

<출처 중앙일보 2000.06.26>