2010년 경매 및 부동산 전망




2008년 경제전반의 격정의 한해였다면 2009년은 2008년의 격정의 한해를 회복하는 시기였다.
2008년초부터 주춤하기 시작한 부동산 시장은 주식경제와 더불어 대폭락을 가져왔고 2009년 세계 국가 뭉쳐 이를 회복하기 위한 정책을 폈다.

단순히 부동산시장만의 문제가 아닌 거시적인 문제점을 안고 있던것이 세계경제와 맞물리면서 한번에 터진것이다.
많은 전문가들은 2008년의 부동산 폭락은 예상되어 있었다고 한다.
이유는 과거 IMF당시 상당한 기업이 외국자본에 잠식당했고 국내생존기업들 마저도 외국자본이 안들어와 있는곳이 없으며 게다가 기존정부당시 전국 국토산업에 대규모 외국자본유입 그리고 실제로 투기를 억제시킨다는 정책아래 벌어진 토지투기상황이 그러하다.
부동산 억제 정책을 필것이 아닌 토지개발을 줄이는것만으로도 토지가격 인플레이는 주춤한다.
2008년 상황은 바로 과거에 이루어진 잘못에대한 역사적 심판인 것이다.

미국경제및 많은 해외경제의 어려움으로 앞다투어 현금확보에 총력을 기울이는 상황이므로 국내 달러가 해외 유출되는것은 당연한 결과이다.
해외의존도가 너무나 높은 우리나라로는 대책이 없이 환율폭등으로 올 한해 폭탄을 맞은것이다. 덕분에 2008년 하반기와 2009년초 대한민국 국민은 갑자기 가난한 후진국 국민이 되어 버렸다.

현실은 참으로 냉혹하다. 과거 정부 10년의 잘못이 현정부가 다 감수해야하는 극한상황으로 내몰렸고, 언론과 시민단체, 환경단체 민주세력, 농민, 일반학생들까지 다같이 현정부를 비판하고 잘못을 지적했다.
이런 극한 상황속에 현정부의 정책이 얼마나 제대로 진행될지는 미지수였으나 현재 경제는 안정세로 돌아섰다.

정부는 2009년 상반기 부동산경재및 경제 살리기에 총력을 기울였으며 2009년 하반기 대출규제등으로 분양시장을 활성화 시키고 부동산을 안정화 시켰다. 이는 부동산 경제가 안정되면 중산층이 살아나고 여러 이익 집단의 이익을 위한 싸움에 국민들이 등을 돌리므로 힘을 잃을것이기 때문이다. 바로 부동산 경제가 안정되어야 나라가 산다는 원리로 진행된것으로 보인다.

2008년의 악재가 2009년 거의다 소진되었다. 따라서 2010년 내년 시장을 바라본다면 일단 미국발 악재는 거의다 소진되었고 두바이 악재는 약해 세계경제로 후폭풍이 칠것으로 예상하지 않는다.
유럽시장도 안정화로 들어섰고 한,중,일 통화 스와프도 안정적으로 진행되고 있다.
건설사들의 미분양물건 해소와 분양시장이 안정화되었다.
하지만 비정상적인 규제로 일반매매시장과 경매시장이 주춤거리고 있어서 향후 이시장이 자율적으로 안정화되는 정책을 펴야 시장이 정상화될것으로 본다.

이에 정부는 2010년 여러상황을 살피면서 자츰 대출규제를 완화시킬것으로 예상된다.
따라서 내년부동산이 중반기부터는 새로운 전환국면을 맞이할것으로 보고 있다.
한마디로 부동산 시장은 2010년 3월 ~ 5월이 전환점이 될것으로 본다.
그렇다고 과거 부동산 폭등같은 그런일은 없을것으로 내다보며 국가 지가 상승에 대비 일정한 상승이 있을것으로 본다.

끝으로 주목할것은 경매시장의 변화이다.
2008년 10월11월 경락가 하락율 사상 최대치였으나 2008년 12월부터 다시 상승하기 시작하고 있다. 그리고 2009년 8월 DTI 대출규제전 까지는 가파른 상승세로 과거시세의 90% 까지 회복하였다. 건설사와 분양시장을 살리기위한 정책으로 일반매매의 대출규제를 확대함으로 시장은 다시 안정세및 주춤세로 돌아섰다. 게다가 경매로 사람이 몰리자 경매시장조차도 대출을 규제하고 있다. 2009년 11월 현재 경매시장은 상당히 과거에 비해 대출규제등 악조건으로 시장이 주춤하고 있고 경락가도 상당히 많이 떨어진 상태다. 따라서 일시적으로 경매시장이 내년상반기까지 대출규제가 지속될것으로 보아 공격적으로 투자하기 좋은시기로 보인다.

역대 부동산시장의 주도는 경매시장이 선도하였다. 따라서 경매시장의 변화는 항상주목해야한다. 항상 경매가가 먼저 오르고 일반부동산가격이 가파르게 올라가기 때문이다.

경매가를 주목하면서 경매가가 상승하고 사람들이 몰리는 시점 그시점이 다시 상승으로 리턴하는 시기임을 인식해야 부동산 제테크에서 성공할수 있다.