2023년 시대적 운명의 투자전략과 부동산 경기전망

2022년도 이제 한달정도 남았습니다. 올해는 개인의 운명보다는 시대적 운명을 맞이하는 해였다고 볼수있을것 같습니다. 작년에 이미 예측해 드렸듯이 올해는 부동산, 주식, 코인등 경기 전반이 조정 받을수 밖에 없는 시기였습니다. 러시아 우크라이나 전쟁과 미국의 자이언트 금리 인상으로 전세계 경기가 힘든 상황을 맞이했습니다. 이에 자금의 여유가 없고 대출을 많이 받으신 분들이 상당히 힘든 시기를 보내고 있을것으로 예상됩니다. 하지만 우리 한국경매를 사랑하시는 고객님들 께서는 작년에 예측 해드린대로 구조조정을 마치고 올해 재 투자와 도약의 기회로 생각하고 계실것으로 생각이 듭니다. 그럼 2023년 부동산과 경기전망을 해보겠습니다.



1. 세계경기와 해외상황을 예의 주시 하십시요. 개인의 운명과 기업의 운명은 시대적 운명을 이기기는 어렵다고 합니다. 아무리 뛰어난 개인과 기업이라고 하더라도 그 시대적 운명과 정면승부하겠다는건 매우 바보같은 짓이라는 것입니다. 개인과 기업의 흥망성쇠도 시대적 변화의 파악과 그 흐름에 동참하지 않는다면 빠르게 무너질수 밖에 없을 것입니다. 러시아 우크라이나 전쟁과 미국과 중국 내부의 움직임등 전체적인것을 체크하셔야 되십니다. 지금 경기는 러시아 우크라이나 전쟁과 미국 금리인상만이 아닌 지난 코로나로 몇년간 뿌린 돈의 댓가이고 아직 코로나 및 전쟁등 중국과 유럽경기가 원활히 돌아가지 못하는데 있습니다.
전쟁종료, 미국금리인상 종료, 중국 봉쇄해제등이 시작되면 세계 경기가 다시 반등을 시작할것입니다.

2. 정치상황및 부동산 세제 발표등 기타 정책을 살피십시요. 지난 2021년 이전 과거에는 부동산을 매수하는 사람은 자금 출처에 세무조사에 종부세등 높은 과세로 힘든시기였고 여러 세금과 대출 제한으로 매수도 매각도 할수 없는 그런 시기였습니다. 이에 부동산은 세계경기 인플레와 맞아 떨어지면서 부동산, 주식, 코인등 급등을 했고 전국 팔도에 주택을 헐값에 나눠주겠다고 개발을 해서 2022년 현재는 지방에 물량이 넘쳐나고 거래도 안되며 일반 분양도 안되는 실정이 되었습니다. 따라서 2023년은 부동산과 세제 기타 정책 발표를 신중히 살피셔야 되는 시기가 되었습니다. 투기지역해제, 다주택 종부세와 대출 제한등이 일부 풀리면 현금 보유세력이 움직일것이고 그럼 집값이 급락에서 조정으로 조정에서 안정기로 서서히 들어설것입니다. 급등하면 조정으로 조정에 세계시장이 안좋을땐 급락으로 간다. 이는 공식입니다. 급등-안정기-하향조정-급락-안정기-상향조정-급등 이공식을 기억 하십시요. 이는 부동산, 주식, 코인 동일하게 적용 되는 것입니다. 따라서 지금은 하향조정과 급락사이에 있다고 할것이고 여러 상황에 따라서 좀더 급락으로 아니면 바로 안정기로 접어들수도 있습니다.

3. 2023년도 아파트와 고가주택 구입에 기회가 될수있으니 잘 살피십시요. 급락장세에서 매수 세력과 매도 세력의 기싸움속에서 매수세력이 우위를 점하는 조정이 계속 될것으로 예상되며 이시기에 항상 언급드렸듯이 다시는 못살 부동산을 매수할 타이밍이 오고 있습니다. 강남, 서초, 송파, 판교, 분당, 여의도, 용산 입니다. 이미 10년 안으로된 새 아파트가 아닌 재건축과 리모델링 아파트입니다. 현재 이지역 신축 아파트 가격 대비 구아파트들의 가격은 절반수준 밖에 되지 않습니다. 이에 계속 조정 받고 있는 이지역을 눈여겨 보셔야 하십니다. 뉴욕과 도쿄등이 어떻게 바뀌고 있는지 가격이 얼마나 뛰었는지 기억하십시요. 그래서 위 각 지역의 대장주를 살피십시요.

4. 주식, 코인역시 계속 조정과 눈치 장세는 계속 될것입니다. 하지만 여기서도 개별 장세는 펼쳐질것으로 보여지므로 종목 발굴이 중요할것으로 보여집니다. 비트코인은 전망이 밝을것으로 보여집니다. 현재 미국 각주에서 전기사용을 제한하는 법안이 상정되어 통과를 기다리고 있습니다. 미국에서 이법안이 통과되면 비트코인등 그 희소가치로 그동안의 폭락장세를 멈추고 안정기로 돌아설것으로 예상되며 예금 금융 채권시장에 몰려있는 자금이 일부 이동할것입니다. 이에 금리인상이 멈추거나 인하시 주식시장도 안정기를 맞을 것으로 예상됩니다.

5. 토지, 근린은 시기상 투자 계속 괜찮습니다. 코로나 이후로 아파트에만 관심이 쏠리고 소외 되어 가격이 급락했던 근린상가와 건물과 전국 토지를 토지거래허가구역으로 묶어서 재미가 없었던 토지등은 빠르게 안정기로 접어들것으로 예상되며 아파트나 주택보다는 더 좋은 장세가 펼쳐질것으로 보여집니다. 하지만 항상 말씀 드렸듯이 부동산은 위치 싸움입니다. 위치가 좋지 않은것은 아무리 싸고 좋아도 미래가 없습니다. 일본의 잃어버린 10~20년 그긴 기간에 일본 전국이 힘들때도 주요지역의 부동산가격은 올랐습니다. 이점에 주목하십시요. 지난 몇년간 코로나시기에도 전국 상가가 문을 닫고 힘들었어도 주요지역은 탄탄하게 유지하고 있습니다.

6. 2023년 경매로 매수하는 최고의 해가 될것으로 예상됩니다. 그동안 없었던 좋은물건이 좋은가격에 인수가 가능할것으로 예상됩니다. 아직 일반매매는 급매물들이 출하되어 소진되고 있는 추세여서 부동산 선행지수인 경매지수를 쫓아가지 못하고있습니다. 현재 경매지수는 일반시세 보다 5%~10% 더 조정 받는 쪽에 무게 실리는 포지션에서 낙찰되고 있습니다. 따라서 현재는 몇개월사이 금리가 인상되어 금융권으로 자금이 몰렸지만 몇년씩 중장기로 오래갈것이라고 예상되지는 않기에 2023년 좋은 부동산을 값싼 가격에 매수하는 타이밍이 될것입니다.



2023년은 부동산의 공급, 금리, 분양성적과 해외정세 그리고 최근의 급격한 상승에 대한 피로감으로 대부분 하락에 손을 들어 주고 있으며 현 정부의 정책의지는 규제는 점차 풀겠지만 과거정부가 해놓은것에 대한 책임을 회피하고자 가격 오르는것에 반대하는 스탠스를 취하고 있습니다. 하지만 이 판단이 우리 투자자한테는 큰기회로 찾아오실수 있습니다. 한국의 부동산과 경기는 내부적 요인으로만 움직이지는 않습니다. 따라서 우리는 외부적요인에 더 집중하셔야 하십니다. 또한 금리인상과 원자재 가격 급등으로 건축비 부담과 시세보다 분양가가 앞지르는등 건설경기가 위축되어 2025년부터 공급문제 초래로 부동산가격이 반전될수도 있습니다. 이에 한국은 외부적요인에 매우 취약하기 때문에 그걸 살피신다면 2023년도 좋은 투자가 가능할것으로 생각이듭니다.


25년동안 한결같이 달려온 한국경매는 항상 여러분의 옆에서 든든한 지원군이 될것입니다. 항상 한국경매 투자보고서 참고하시어 내년에도 한국경매를 통해 투자에 큰 성공을 하시길 바랍니다. 감사합니다.




자료원: 2022년11월25일 한국경매 투자칼럼