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2017년 혼조 한국의 부동산투자 1751

2016년11월 30일 한국의 현실정은 미국의 트럼프당선과 국내 정치적상황등 사회전반이 매우 혼조라고 할수 있습니다. 게다가 연일 언론에서 우울한 보도로 부동산투자자들의 마음을 울적하게 만들고있습니다. 그래서 많은 투자자들이 혼란을 겪고있는실정입니다. 현재 가계부채의 증가률이 너무높고 인구절벽에 부동산 버블이다 대출금리가 높아져 그부실로 부동산의 붕괴와 제2의 IMF 기타 많은 이야기들이 나오고있습니다. 하지만 이런건 2017년에 찾아올것으로 보이지는 않습니다. 그럼 2017년 우리의 부동산은 어디로갈지 살펴보겠습니다.

1. 현재 우리의 가계 부채가 증가추세 있는것은 맞지만 GDP 대비 완만하게 상승하고 있고 연체율이 사상최저라는 사실과 가계부채의 증가율의 큰축이 임대사업자와 자영업자여서 일반개인의 부동산 버블투자에 따른 증가율과는 사뭇 다릅니다. 게다가 이미 수차례 말씀드렸지만 한국은 이미 IMF를 겪으면서 부실채권으로의 자본흐름의 경색을 경험하여 완벽한 유동화를 진행 부실의 원천을 봉쇄하는 시스템이 그어떠한 나라보다도 잘되있다고 할수 있습니다. 그래서 2008년 미국의 리만브라더스 부실사태가 터져서 전세계가 휘청거릴때도 한국의 하방경직성을 잘유지 했다고 할수 있습니다. 따라서 한국의 부동산은 전쟁이 나지 않는한 안전한편입니다.

2. 인구절벽이다 뭐다하지만 외국인이 이주와 투자가 꾸준히 증가되고 있습니다 이에 따라서 지역의 재편화가 진행되고 있으며 낙후된도시지역과 부동가격이 싸고 임대료가 싼지역은 외국의 이주노동자등의 낮은 계층문화가 자리잡은지 오래며 결국 부동산의 핫플레이스와 할램가는 자연스럽게 나올수 밖에없는것이 현재 한국의 경제의 현실이며 결국 본저가 계혹 말씀드린 부동산 지역의 차별화 장세는 앞으로도 계속될것으로 보여집니다.

3. 미국과 유렵의 부채비율과 부동산 상승률 가계 부채율등을 살펴보면 한국의 부동산이 버블이다 말하기는 어려울것으로 보여집니다.

4. 트럼프의 당선으로 안정자산으로 자산이 몰리고 달러가 강세입니다. 이런시국에서 한가지만 주목할것이 있습니다. 미국의 부동산가치가 상승하면 한국도 어느정도 편승한다고 볼때 트럼프는 부동산 재벌로 부동산 경기에는 호재의 대통령이라고 볼수 있습니다. 따라서 트럼프가 대통령이 되면서 안정자산인 부동산 즉 수익형부동산의 상승세는 시작되었다고 볼수 밖에는 없을것입니다.

5. 현정부의 혼조가 부동산에 주는 영향을 보면 일시적 영향은 있겠지만 한국의 경제가 대통령 한사람에 의해 무너질만큼 취약하거나 분업화가 안되있지 않습니다. 따라서 시국은 부동산에 크게 영향이 없을것으로 보여집니다. 그 예로 현재 부동산 입찰 11월28일자 인천 오피스텔 2016-2545 감정가 16000만원 10월말 유찰가 11200만원 11월말 최저가 7840만원 인데 21:1로 낙찰가 13600만원에 낙찰되었습니다. 일시적으로 부동산을 관망하여 유찰은되었지만 결국 다시 높은 입찰가로 부동산경기의 투자자들의 마음을 읽을수 있는대목입니다.

6. 부동산 분양 악재로 미분양속출 그로인해 2017년 부동가격하락 한다고 우려합니다. 하지만 2018년 이후 부동산 신축물량의 감소로 결국 2019년부터는 부동산의 물량감소가 두드러질것이 자명하여 결국 부동산의 가치가 폭락하기는 어려울것으로 보여집니다. 물론 그동안 뛴 아파트등은 일시 조정을 받을것으로 보여지지만 항상 우리가 보아욌듯이 상승은 가파르게 하락은 천천히 조금이라는 공식을 잊지는 않으셨을것입니다.

7. 앞으로의 시장은 더욱 개별화 장세 인프라와 학군 교통등 요충지의 수익형위주로 꾸준한 증가세를 보일것으로 판단되며 전세가 사라지고 있는현실에서 빠르게 월세의 안정화로 임대시장의 급성장세가 있을것으로 판단됩니다. 실예로 외국투자자본과 한국의 부동산투자자본의 설립의 속도가 빨라지고 있는것이 그반증입니다. 따라서 외국자본의 부동산유입이 빨라지고 국내자체적 부동산투자도 늘어나는 현시점에서 우리는 일반시세보다 싸고 재밌는 경매를 적극활용하여 거대자본들이 쓸만한 부동산을 다 장악하기전에 하나라도 빠르게 선점하여 가야 할것입니다.


한국경매 투자자 여러분!

2016년 한해 재건축아파트와 주요지역의 수익형 부동산들의 가파른 상승세는 이미 예견해드렸던거라 발빠르신분들은 올해도 큰수익을 내셨을것으로 판단됩니다. 2017년 내년에는 주택경기상황을 지켜보면서 적극적 투자보다는 실거주목적 위주의 주택구입으로 방향을 잡으셔야 합니다. 물론 실거주를 위한 부동산 매매시도 인프라 교통 학군등이 좋은지역으로 선택하셔야되는것은 당연합니다. 또한 투자방향은 철저히 수익형부동산으로 가셔야 합니다. 게다가 토지의 가치가 계속 상승중이고 농지의 규제가 해제될능성이 높으니 토지를 쳐다보는것도 좋을듯합니다. 뭐니 뭐니 해도 경매가 최고입니다. 일반매매는 사기를 당할수 있지만 경매는 국가에서 주관하므로 적어도 매매대금을 사기 당할일이 없습니다. 안전합니다.

한국경매는 오늘도 여러분의 투자성공을 기원합니다.


자료원 : 2016.11.30 한국경매 칼럼

 
     

   
   
             
           
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