|
|
|
|
|
|
| 꼬마 빌딩의 최적 입지는 "뜨는 상권"이다 |
|
|
| |
|
|
|
꼬마 빌딩 입지의 특성을 상권으로 알아보자
꼬마 빌딩 투자에서는 뜨는 상권의 선택이 중요하다. 상권의 기반과 발전단계의 수준을 파악하는 것이 높은 시세차익을 올리기 위한 핵심 중 하나다.
"뜨는 상권"은 어떻게 형성되는가?
최근 언론에서 소개되는 "뜨는 지역"들에 대한 투자 문의가 부쩍 늘었다. 주로 상권이 얼마만큼 성장할지, 매물가격은 적정한지, 향후 매매 시세차익은 높을지 등의 투자문의와 매입 후 운영관리를 어떻게 해야 하는지 등을 묻는다. 놀라운 사실은 대부분 확신에 찬 태도로 적극적이라는 것이다. 적지 않은 비용을 지불하면서까지 매입대상의 가치분석과 활용방안을 의뢰하는 이들은 그 지역에 대해 굉장한 호감을 가지고 있는 상태여서 매물만 나오면 당장이라도 매입할 기세다.
반면 매입을 한 후에 가치를 높이거나 유지할 자신은 있냐고 되물으면 답하는 사람이 거의 없다. 그리고 "뜨는 상권이라고 해서" "연예인도 투자했으니까" "누가 거길 샀는데 몇 억 원이 올랐대" 식의 투자정보가 전부인 사람이 많다. 또한 대부분이 활용방안보다 시세차익을 목표로 하고 있어, 꼬마 빌딩 투자에 접근하는 준비가 아직 덜되어 있는 것 같아 염려스러울 정도다.
상권도 생애주기 life cycle가 있으며, 꼬마 빌딩이 많이 위치한 뜨는 상권에도 "투자의 시기"가 존재한다. 뜨는 상권의 발전과정을 먼저 알아보자. 상권이 형성되는 시기인 "도입기", 어떤 특색으로 주목받기 시작하는 "성장기", 많은 언론에 등장하고 이 상권을 다녀간 사람들이 SNS나 블로그에 후기를 올려 뜨는 상권으로 주목받게 되는 "성숙기", 그리고 지나치게 주목받은 영향으로 그 일대의 임대료나 매물가격이 한계에 치달아 상권의 특색이 점차 감소해버리는 "쇠퇴기"로 나눌 수 있다. 상권 생애주기로 보면 도입기나 성장기에 투자하는 방법이 안전하고 시세차익도 클 것이다. 하지만 일반 투자자들이 가장 많이 투자하는 시기는 성숙기다. 이때는 당장 돈이 되는 것처럼 보이지만 더이상 그 상권의 특색을 연장할 요인이 없을 경우 자칫 쇠퇴기에 직면할 수 있는 위험도 있다.
"뜨는 상권"은 기본적으로 그 지역을 찾아와서 상점들을 이용하는 사람들이 많아야 한다. 이미 가치가 최대치로 반영된 역세권의 유동고객 개념이 아니라, 그 지역의 특색만으로도 고객 흡입력이 있어야 한다는 것이다. 상점들이 영업이 잘되어야만 빌딩의 공실 발생 확률도 줄어들고, 높은 임대료도 받을 수 있다. 그리고 나중에 높은 시세차익도 얻을 수 있는 것이다.
상권이 만들어지는 배경, 수요기반
뜨는 상권의 매물은 상권자체의 가치가 급격히 오르기 때문에 많은 관심을 갖는다. 따라서 그 상권의 주기가 어느 시점인가를 볼 줄 알아야 하는데, 단순히 언론기사나 몇몇 전문가 이야기만 듣고 판단해서는 안 된다. 사람들이 많이 찾는 상권은 어떤 이유가 있는지, 그리고 사람들이 왜 그 곳을 좋아하는지를 알아야 한다. 그 이유에는 다양한 특성들이 있으며, 그 특성에 따라 뜨는 상권인지 여부도 결정된다.
기본적으로 상권을 이해하기 위해서는 상권이 어떻게 형성되는가를 관찰해야 한다. 상권이 탄생되는 배경에는 수요기반이 중요한 역할을 하는데 크게 주거·상업·문화·복합 상권으로 구분한다.
● 주거기반 상권
주거기반의 상권은 상권의 배후에 거주하는 인구를 기반으로 탄생한다. 주로 1차 상권의 범위라고 할 수 있는 반경 500m 이내의 주거 배후지를 끼고 발달한다. 주거기반이기 때문에 필요한 물품을 가까운 곳에서 소비하는 편의 위주의 근린생활 업종이 중심이다.
● 상업기반 상권
상업기반의 상권은 사무실 같은 업무시설로 형성된 오피스빌딩과 상가빌딩이 많은 지역이다. 상권 내에서의 배후수요도 있지만 주로 상권 내에서 거주하지 않는 직장인이나 다른 지역에서 상가를 이용하기 위해 모이는 수요이며, 보통 역세권을 기반으로 형성되어 있다. 대표적으로 서울의 강남역 상권을 들 수 있는데, 남북으로 가로지르는 강남대로의 상가중심 상권과 동서를 가로지르는 테헤란로의 업무중심상권이다. 테헤란로 상권은 주로 직장인이 근무하는 평일에 수요가 많은 반면, 주말에는 거의 휴점할 정도로 이용객이 확연히 줄어든다. 반대로 강남역 상권은 평일 저녁이나 주말에 이용객이 더 많다. 그리고 강남역 상권은 1차 상권을 포함해 선매품 위주의 2차 상권, 전문품 위주의 3차 상권의 업종까지 분포되어 있다.
● 문화기반 상권
문화기반의 상권은 주로 문화와 관련된 작품들을 제작하고 전시ㆍ판매ㆍ공연을 하는 공간을 중심으로 형성되는데, 상권 형성에 시간이 많이 소요되는 특징이 있다. 임대료가 저렴한 지역을 중심으로 갤러리나 공방, 작업실 등 예술가들이 이용하는 공간들이 많아지고, 시간이 지남에 따라 독특한 카페, 음식점, 패션 상점들이 생겨나는 과정을 거친다. 특히 문화적이고 독특한 분위기로 지역이 유명해지면서 방문객들이 증가함에 따라 다양한 종류의 대기업의 프랜차이즈까지 대거 진출하기도 한다.
● 복합 상권
복합 상권은 역세권에 대규모 주거단지가 생기면서, 이런 주거기반과 역세권의 상업기반이 합쳐져 만들어지는 상권이라고 할 수 있다. 대표적인 상권으로는 강남권 역세권을 기반으로 형성된 압구정역 상권, 반포역 상권 등이 있다. 이런 지역들은 다른 지역에 비해 부동산가격이 비싸기 때문에 주거수요의 소득수준도 높다. 그렇다 보니 자연히 백화점이나 금융센터 등 고급 업종들이 많은 특징이 있다.
이들 상권의 수요들이 어떤 특징이 있는지를 지역별로 관찰해보면, 투자를 하려는 꼬마 빌딩이 속한 상권의 향후 발전 가능성, 매입가치, 그리고 매각시점 등의 예측과 적합한 투자전략을 수립하는 기본적인 근거로 활용할 수 있을 것이다.
입지가 꼬마 빌딩 투자의 흥망을 결정한다
어느 상권이나 발전과 쇠퇴, 그리고 확장과 이동의 가능성이 존재한다. 상권의 변화 흐름과 비교우위에 있는 매물을 볼 줄 아는 눈이 투자의 성패를 결정한다.
발전하지 않는 상권도, 영원한 상권도 없다
꼬마 빌딩은 대형빌딩과 달리 빌딩이 입지한 상권의 변화 속도가 빠르고, 가치변화 속도도 빠르다. 다시 말해 꼬마 빌딩은 입지한 상권에 따라 투자의 안정성과 수익성에 큰 차이가 날 수 있다. 따라서 어떠한 상권에 입지하는지가 향후 그 빌딩의 공실률과 임대료, 나아가 빌딩 가격에 큰 영향을 미치게 된다. 그리고 기존 상권의 인근지역에 새로운 상권이 탄생하면서 기존 상권에 막대한 영향을 주기도 한다.
상권은 원래부터 있었던 것도 아니며, 고정불변하는 것도 아니다. 따라서 지금 이 순간에도 상권은 변하고 있다. 특히 투자하려는 꼬마빌딩이 위치한 지역이 "뜨는 상권" 같은 급변하는 지역일수록 반드시 상권의 변화를 유심히 관찰해야 한다. 상권은 여러 요인을 바탕으로 형성되고 발전하거나 쇠퇴하는데, 이러한 다양한 변화 유형은 상권의 확장과 이동으로 나눌 수 있다. 따라서 이 두 개념을 먼저 이해하고 변화를 감지할 수 있다면, 이를 바탕으로 중ㆍ장기적인 측면에서 투자를 위한 의사결정을 하는 데 도움이 될 수 있다.
상권의 확장을 살펴보자
어떤 특성의 상권이든 수요가 늘어나면 부동산의 공간적 한계로 인해 큰 도로나 골목길 등을 따라 다양한 형태로 상권이 확장된다. 서울의 이태원의 경우, 과거에는 미군부대 기반의 외국인을 대상으로 하는 상권이었다. 하지만 최근에는 내국인의 수요와 함께 상점들도 크게 늘어나 서쪽으로는 경리단길과 해방촌, 그리고 동쪽으로는 꼼데가르송 거리와 앤틱가구 거리 등까지 상권이 확장되고 있다. 여기에 한 개인이 골목길을 따라 여러 상점을 내어 상권 자체를 만드는가 하면, 인근에 재개발이 지연되어 임대료가 낮은 덕분에 젊은 예술인들이 모이면서 상권이 형성된 우사단길 같은 특이한 사례도 나타나고 있다.
서울의 인사동은 오래전부터 화랑, 골동품점 등의 전통 문화상품을 취급하는 상점들이 밀집해 있는 상권이다. 1990년대 이 지역은 늘어난 유동인구로 인해 임대료가 급증했고, 다수의 화랑들이 상대적으로 임대료가 저렴한 인근의 삼청동길로 이전했다. 그러면서 서쪽으로는 서촌, 북쪽으로는 삼청동길과 북촌, 그리고 삼청동길 고개 너머 성북동까지 상권이 확장되고 있다.
상권의 이동을 살펴보자
흔히 말하는 "뜨는 지역"은 말 그대로 현재 많은 사람들에게 관심을 받고 있는 지역이다. 하지만 중요한 점은 그 관심이 영원하지 않다는 것이다. 한때 "오렌지족"이라는 수식어가 생겨난 서울 강남의 압구정동 로데오 거리는 외교관이나 고위공무원 등 다수의 고소득자들이 거주하는 주거를 기반으로 한 상권이다. 이 상권에는 주로 고급의류, 잡화 등의 고급 선매품 상점들이 발달했으며, 다른 지역의 상권보다 활발하게 성장했다. 하지만 2010년 즈음부터 인근의 신사동 가로수길이 새로운 상권으로 떠오르면서 유동인구가 분산되었다. 이로 인해 신사동 가로수길은 임대료와 꼬마 빌딩 가격이 2배 수준까지 오른 반면, 압구정동 상권은 이 시기에 빈 가게가 하나둘씩 생겨나기도 했다.
서울 양천구의 대표적인 상권이었던 목동로데오 상권의 경우에도 상권이 이동했다. 인근 오목교역에 대형 백화점과 고급 주거단지가 지하상권과 연결되면서 대형 역세권 상권이 형성되어 나타난 현상이었다. 지금은 그 지역과 멀지 않은 영등포역과 여의도역에 초대형 쇼핑몰이 들어서면서 또다시 이동이 나타나기도 했다. 물론 상권이 이동한다고 해도 기존 상권에는 고정 수요와 공급이 자리 잡았기 때문에 상권이 이동한 후 무조건 쇠퇴한다고는 볼 수 없다. 하지만 지속적인 성장에 대한 한계성 정도는 예측할 수 있다.
상권의 이동은 인근에 기존 상권과는 별개의 상권이 생겨서 발생하는 현상이고, 상권의 확장은 기존 상권이 포화상태여서 인근 지역까지 연계해서 또 다른 상권이 생기는 현상이다. 따라서 상권의 확장은 기존 상권과 연계성이 높고, 확장된 각 상권들이 모여 하나의 상권으로 커진다는 면에서 상권의 이동과 구별된다.
같은 상권 내에서의 경쟁, 같은 상권에 다른 가격
꼬마 빌딩은 골목 하나를 사이에 두고도 매물가격이나 시세차익의 차이가 많이 나기도 한다. 이처럼 입지는 꼬마 빌딩을 매입할 때 신중하게 선택해야 할 문제이기 때문에 분석과 해석이 중요하다. 당연히 저평가된 매물을 찾기 위해서는 임대료 조사와 각종 가치분석 등 전략적 방법이 필요하다. 또한 입지에 따라서 그 가치도 활용도도 제각각이기 때문에 같은 상권 내에서도 매물가격의 경쟁은 존재한다. 즉 동일한 상권 내에서도 빌딩마다 공실률과 수익률은 다른데, 입지를 선택하기 전에 동일 상권 내에서도 어떤 토지에 입지한 빌딩이 더욱 경쟁력이 강한지를 조사할 필요가 있다.
매물들의 가치는 공시지가 대비 얼마나 매물가격이 높은가를 보면 쉽게 비교할 수 있다. 인터넷으로 무료로 열람이 가능한 공시지가는 교통 편의성, 도로 등의 접근성, 토지 형태 등에 따라 책정되기 때문에 각 토지들의 공시지가와 매물가격, 유동인구 등을 비교하면 어떤 매물이 저평가되어 있는지를 어느 정도 해석할 수 있다. 일반적으로는 해당 상권의 메인도로와 가까운 쪽의 이면도로 라인line이, 이 라인과 마주보고 있는 라인의 토지가격보다 높게 책정된다. 특이한 점은 이처럼 같은 도로에 마주보고 있는 토지라도 실제 현장에 나가보면 양쪽 모두 입지에는 큰 차이가 없는 경우도 많다는 것이다.
이러한 비교 방법은 매입이나 매각을 위한 가격 책정시, 입지적 가치 차이를 이해하는 데도 도움이 될 수 있다. 이처럼 빌딩에 투자하기 전에 해당 상권 내의 공시지가를 비교함으로써 각 토지들의 가치를 비교할 수 있으며, 실제 매물들의 가격을 함께 비교하면 상대적으로 저평가된 매물을 선별할 수도 있다.
[기사보기]
출처:부동산114
등록일 : 2017-09-12
|
|
|
|
 |
|
| |
|
|
|
|
|
| |
|
|
