정부 규제 여파로 통계적으로는 집값 하락세가 이어지는 상황에서도 최고가 기록을 경신하는 단지가 속속 등장하고 있다. 재건축 투자 거품이 빠지면서 집값 조정을 거치는 것과 반대로 실수요가 떠받쳐주는 단지에선 상승세가 여전한 모양새다.
8일 국토교통부에 따르면 지난달 서울 송파구 리센츠 전용면적 124㎡는 23억원에 실거래돼 역대 최고가를 갈아치웠다.
이는 불과 2년 전인 2016년 5월 13억5000만∼15억9000만원의 실거래가와 비교하면 2년 만에 10억원 가까이 올랐다. 상승률만 따지면 70%에 육박한다.
인근 중개업소 대표는 “대단지(5563가구)로 동호수에 따라 가격차가 크다”며 “로열 물건은 매물자체가 없는 반면 수요가 많아 집값이 떨어질 가능성이 적다”고 분위기를 전했다.
우수한 교육환경으로 잠재적인 수요가 꾸준한 강남구 대치동의 선경1차 전용면적 136㎡은 지난달 28억8000만원으로 실거래됐다. 지난 1월 28억원에서 최고가를 갈아치운 것이다. 해당 평면은 2015년 5월 18억5000만∼19억9500만원에 실거래됐다. 단기간에 약 10억원 오른 셈이다.
강북에서도 선호도 높은 입지의 경우 실거래가 변동은 거의 없는 것으로 나타났다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 114㎡는 지난달 14억3000만원에 실거래돼 2월과 같은 가격으로 유지됐다. 이곳은 지하철 2·5호선 더블 역세권으로 초등학교가 인접해 있는 입지다.
이는 실수요층이 튼튼한 단지는 정부 규제의 영향을 덜 받기 때문으로 풀이된다. 반대로 재건축 호재로 투자자들이 대거 유입된 곳은 가격 조정이 불가피한 상황이다. 초과이익환수제와 안전진단 강화 등 전반적인 규제가 강화되면서 관망세가 짙어지고 있어서다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 시장은 6주 연속 내림세를 보였다.
실제로 재건축 호재를 업은 송파구 잠실주공5단지 전용면적 76㎡는 2016년 5월 13억원 안팎에서 실거래됐다. 지난 4월엔 2년 전 보다 5억원이 오른 18억원에 거래됐지만 지난 1월 최고 거래가인 19억원(실거래가 기준)에서 1억5000만원 낮아졌다. 최근 17억원대에서 매물이 나오는 것으로 감안하면 조정기에 돌입한 것은 분명한 것으로 해석된다.
업계에선 2∼3년간 집값이 큰 폭으로 오른 반면 최근 하향세는 소폭 수준이라는 의견을 내놓고 있다. 본격적인 하락세에 접어들었다고 판단하기엔 이르다는 게 중론이다.
반포동 소재 한 공인중개업소 대표는 “4월 이후에 실거래가 상당수 줄어든 것은 공통적인 현상”이라면서도 “5월 거래가 아직 신고 전으로 가격 추이는 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 설명했다.
실제로 반포동 대장주에 이름을 올린 아크로리버파크 전용면적 84㎡는 지난 3월 21억원에 실거래 신고됐다. 2013년 분양가 12억원에서 출발해 입주 초기인 2016년 8월에 18억원에 실거래됐다. 올해 4월부턴 아직 실거래신고 내역이 없다.
전문가들은 단순 서울과 지방의 문제가 아니라 동일지역 내에서도 집값 양극화 현상이 강해질 수 있다고 전망했다. 정부 규제가 강해짐에 따라 관망세 혹은 수요가 튼튼한 곳으로 몰리는 쏠림 현상이 나타날 수 있어서다.
일부 단지의 ‘나홀로 상승’이 계속될 것이란 전망도 이르다는 평가도 있다. 수도권 입주물량 증가·금리인상뿐 아니라 단기간 급격한 상승에 대한 피로감이 집값 하방 압력으로 작용할 수 있어서다. 이미 정부의 규제와 대내외적 요소로 불안감이 가득해진 시기다. 수요가 튼튼한 지역도 주변 분위기에서 벗어나 상승을 유지하긴 사실상 어렵다는 견해가 나오는 배경이다. 여기에 정부가 추가로 보유세 강화 인상 정책을 꺼내든다면 전체적인 하락세에 접어들 가능성이 크다.
양지영 R&C 연구소장은 “서울 내에서도 세부적으로 시장이 움직이는 양극화 현상이 발생하고 있다”며 “정부 규제 등 위험요소가 많은 시장에선 일부 단지가 나홀로 상승세를 이어가기 어려운 점도 있다”고 진단했다.
