주한미군,29일 평택 이전…부대 떠난 243만㎡에 대규모 공원 무산됐던 국제업무지구도 재추진 개발 호재 몰리면서 집값 오름세 아파트 단지들 재건축도 힘받아
용산(龍山). 두 마리의 용과 같은 산세를 갖추고 있어 용산이라 불리는 서울 용산구. 과거에는 산밖에 없어 사람들의 왕래가 많지 않았던 곳이지만 2018년 현재 서울에서 가장 많은 개발 호재가 몰려 있는 ‘핫플레이스’로 주목받고 있다. 지금까지는 저마다의 사연으로 사업들이 본격화하지 못했지만 올 하반기 드디어 개발 엔진에 시동을 건다.
◇주한미군 떠난 부지에 수십조 투입…최첨단 업무지구 조성
21일 국방부와 부동산 업계에 따르면 지난 73년간 용산 요지의 땅을 점유하고 있던 주한미군이 평택 이전 작업에 들어간다. 오는 29일 평택 캠프 험프리스에 새로 지은 사령부 건물에서 청사 개관식을 거행한다. 미8군 사령부는 작년 7월 경기도 평택으로 먼저 이전한 바 있다. 평택 신청사 개관에 따라 주한미군사령부와 유엔군사령부 소속 군인들은 올 연말까지 모두 평택으로 둥지를 옮긴다.
서울 한복판이면서 용산구 중심에 자리 잡은 주한미군 기지(총면적 265만 4000㎡·약 80만평)는 일본 군용지, 미군 기지로 사용되다가 110여년 만에 용산 국가공원으로의 변신을 준비하고 있다. 정부는 미8군 용산기지가 이전을 마치면 공터에 243만㎡ 규모의 공원을 만든다는 계획이다.
단군 이래 최대 부동산 개발 프로젝트로 불리는 용산 국제업무지구 개발사업은 이르면 7월 마스터플랜이 공개될 예정이다. 2013년 개발 무산 이후 5년 만에 사업을 재추진하는 것이다. 대규모 통합 개발 방식보다는 리스크 분산을 위해 분리 개발하는 방식이 유력하다. 단위 구역별로 사업지를 쪼갠 뒤 사업자를 모집하는 형태다. 중국 등 해외 자본 유치도 검토 중인 것으로 알려졌다.
용산역세권 개발사업은 용산철도정비창 부지(44만 2000㎡) 등 주변 일대를 관광·정보기술(IT)·문화·금융 비즈니스 허브로 개발하는 프로젝트다.
용산역세권 개발의 거점인 용산역은 고속철도(KTX)는 물론, 수도권광역급행철도(GTX) B선(송도~용산~마석), 지하철 4호선, 신분당선 연장선(2022년 개통 예정)이 모이는 통합 역사로 탈바꿈한다.
낙후된 용산전자상가를 활성화해 4차 산업혁명의 중심지로 만드는 야심 찬 계획도 용산 마스터플랜에 담길 것으로 보인다. 국내 최대 규모 객실을 자랑하는 서울드래곤시티호텔이 작년 말 문을 열었고 현대자동차그룹은 원효대교 북단 원효로4가 약 3만㎡ 부지에 호텔과 업무시설 등 복합시설을 건립하는 계획을 마련했다. 서울역에서 용산역을 지나 노량진역까지 이어지는 지상철도 구간을 지하화하는 사업 등 크고 작은 호재들도 줄을 잇고 있다.
고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “한강대로를 끼고 있는 일대 주변으로 대기업 본사나 사옥이 이전할 가능성이 크기 때문에 주거시설보다 오피스 중심으로 미래가치가 기대된다”며 “개발방향 자체를 그런 식으로 잡는 것이 바람직하다”고 말했다.
◇올 들어 수직상승한 용산 집값…개발 기대감에 날개다나
용산 국제업무지구 개발사업 시행사였던 ‘드림허브 프로젝트금융투자회사(PFV)와 코레일이 토지 반환 등을 두고 벌여오던 소송전이 올 초 마무리되면서 용산구 집값은 수직상승했다. 개발 재추진의 신호탄이 된 셈이다.
한국감정원에 따르면 용산구 아파트값 상승률은 작년까지 서울 평균에 못 미쳤지만 올 들어서는 판세를 뒤집었다. 특히 지난 2월에는 월간 상승폭이 2.86%에 달했다. 땅값도 같은 추세다. 용산구 지가변동률은 2013년부터 3년간 서울 평균을 밑돌다가 2016년 역전에 성공한 뒤 작년부터 격차를 벌려나가고 있다.
용산구 동부이촌동 등 일대 아파트 단지들은 개발 기대감에 재건축 등 정비사업에 속도를 내고 있다. 동부이촌동에서 통합 리모델링을 추진하고 있는 한가람·강촌·이촌코오롱·한강대우·이촌우성 등 5개 아파트(총 4948가구)는 추진위원회 설립을 서두르고 있다. 이들 단지는 최근 리모델링 추진 준비위원회를 결성하고 임시위원장도 선출했다. 추진준비위원회 관계자는 “이번 미군 기지 이전 가속화에 따른 일대 각종 개발 사업은 사업 추진에 호재로 작용할 것”이라며 “통합리모델링에 대한 사전 홍보를 거쳐 오는 10월부터 주민 동의서를 받는 절차에 착수할 예정”이라고 말했다.
한강변을 따라 들어선 한강맨션(660가구), 삼익아파트(252가구), 왕궁맨션(250가구) 재건축 단지들도 사업 순항을 기대하는 분위기가 역력하다. 이촌동 A공인 관계자는 “정부의 재건축 규제 강화로 향후 공급은 줄어들고 한강변 단지는 가치가 더 오를 것”이라며 “일반분양 시점에는 분양가가 3.3㎡당 1억원을 넘길 가능성도 있다”고 말했다.
왕궁맨션아파트는 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제 부담을 줄이기 위해 기존 가구 수(250가구)를 유지하는 ‘1대1 재건축’을 추진 중이다. 지난 4월 재건축 정비계획 변경안을 시에 제출한 조합은 연말까지 건축심의를 통과한다는 계획이다. 작년 말 정비계획안 심의를 통과한 한강맨션과 한강삼익아파트도 연내 사업시행인가를 목표로 사업에 가속페달을 밟고 있다.
한정훈 미래가치투자연구소 소장은 “각종 대형 개발 호재를 안고 있는 용산은 강남을 대체할 수 있는 유일한 지역”이라며 “용산역과 서울역 일대 개발 계획을 담은 용산 마스터플랜이 하반기에 나오면 서울 주택시장에 핵폭탄급 위력을 발휘할 것”이라고 말했다.
