종부세 파동으로 국내 부동산 시장의 희비가 엇갈릴 전망이다. 주택과 토지에 집중된 종부세 개편안이 발표되면서 주택시장에는 거래절벽이 현실화되고 있다. 당장 오는 8월 세제개편안이 예고된 상황에서 위축된 주택시장 여유자금이 상대적으로 세금부담이 덜한 상가로 옮겨갈 것이라는 게 업계 분석이다.
종부세는 재산세와 함께 부동산에 매겨지는 대표적인 세금이다. 주택의 경우 공시가격을 기준으로 1인 1주택은 9억 원 초과, 다주택자는 6억 원을 초과하면 과세대상이 된다. 세금 산정은 과세표준(공시가격에서 초과금액을 뺀 금액)에서 공정시장가액비율(현 80%)을 적용한 후 보유세를 산정해 곱하면 된다. 가령 공시가격 10억 원짜리 주택 1채를 가지고 있다면 종부세는 과세표준인 8000만 원에서 보유세율 0.5%를 곱한 40만 원에 해당한다.
정부의 이번 종부세 개편안은 보다 정확하게 종부세 ‘인상안’으로도 볼 수 있다. 과세표준을 높일 수 있는 공정시장가액비율과 보유세율을 올리는 방법이 핵심이다.
사실상 고가주택과 다주택자를 얽매는 강력한 주택시장 압박으로 주택시장 거래절벽은 현실화되고 있는 추세다. 종부세 부담에 직격탄을 맞는 다주택자는 주택 보유 부담이 커지지만 이미 지난 4월부터 시행된 양도세 중과 때문에 팔고 싶어도 선뜻 매물을 내놓기 어려운 상황이다.
업계에서는 1주택자보다 다주택자에 대한 보유세 부담이 커지는 만큼 인기지역 ‘똘똘한 상가’를 소유하려는 심리가 더욱 확산될 것으로 내다보고 있다. 주택과 토지에 집중됐던 자금이 이번 규제를 통해 보유세 영향권에 들지 않는 알짜 상가로 이동되는 현상이 심화될 것이라는 예상이다.
올해 3월부터는 수익형 부동산 임대사업자에도 대출규제인 RTI(Rent To Interest, 임대수익 이자상환비율)가 적용된 바 있다. 일부 전문가는 상가의 경우 연 임대소득이 연간 이자비용의 1.5배가 넘어야 하는 규제가 적용되면서 상가 시장 내 투자 수요 위축을 전망했다. 하지만 자금 여력이 있는 수요자가 많고 공동 투자를 통한 자금력 확보를 통한 투자도 이어지면서 상가 인기는 오히려 굳건했다.
한국감정원에 따르면 올해 전국 1~5월 상업업무용 부동산 거래 건수는 16만1696건으로 작년(13만7545건) 동기 대비 17.6% 증가한 것으로 집계됐다. 집합상가 투자수익률은 지난해 1분기 전국 평균 수익률이 1.56%였지만 올해 1분기에는 1.71%로 상승했다. 경매시장도 주목할 만하다. 법원경매정보에 따르면 지난해 1~5월 상가 매각률은 24.3%에 불과했다. 반면 올해는 36.4%로 12%가량 늘었다. 특히 RTI 규제 적용 이후인 3~4월에는 매각률이 40%에서 33.3%로 하락세를 기록했지만 지난달부터 66.7%로 회복세를 기록하면서 올해 최고 매각률을 기록했다.
이런 가운데 보유세 파동 대체 투자처로 눈길을 끄는 주요 상가가 분양을 앞두고 있다. 안산사동90블록피에프브이는 경기도 안산시에서 ‘그랑시티자이 에비뉴’를 선보인다. 이 상가는 7653가구 규모를 갖춘 그랑시티자이 단지 내 상가다. 약 2만 명에 달하는 입주민을 주요 수요층으로 확보할 수 있고 인근 송산그린시티와 안산 사이언스밸리, 대우6·7·9차 아파트 등을 포함해 총 5만 명 규모 배후수요를 흡수할 수 있는 것으로 전해졌다. 여기에 시화호를 따라 약 400m 길이 스트리트 상가로 조성되고 시화호 조망까지 확보해 집객력을 끌어올렸다. 인근에는 신안산선 한양대에리카캠퍼스역(민간사업자 선정 완료, 내년 말 착공 예정)과 세계정원 경기가든(계획)이 예정돼 있어 미래가치 상승도 기대할 수 있다는 평가다.
박진혁 분양대행사(씨아이앤디플러스) 대표는 “7653가구에 달하는 대단지 고정수요를 확보할 수 있어 상가 소유를 원하는 투자자들로부터 많은 문의가 이어지고 있다”며 “정식 오픈 전부터 주말과 평일을 가리지 않고 방문객들이 모여들 정도로 높은 관심을 받고 있는 상황”이라고 전했다.
현대건설은 경기도 남양주시 별내동 995번지에서 ‘힐스 에비뉴 별내 스테이원’ 상업시설을 분양할 예정이다. 힐스 에비뉴 별내 스테이원은 지상 1~2층, 총 63개 점포로 공급된다. 생활숙박시설 ‘힐스테이트 별내 스테이원’과 함께 들어서는 단지이며 별내신도시 중심상업지구 입지로 상업시설 역시 많은 관심을 받고 있다. 대부분 점포가 소비자 동선을 고려해 외부에 노출되도록 설계됐고 역세권 상업시설로 8호선 연상선인 별내선(2023년 개통 예정) 개통 수혜를 기대할 수 있다. 여기에 단지 옆 중심상업지구 개발도 예정돼 있어 미래가치 상승까지 노릴 수 있는 것이 특징이다.
신한종합건설은 서울 은평뉴타운 준주거용지 5블록에서 ‘신한 헤센 스마트’ 상업시설을 분양 중이다. 맞은편에는 서북부 최대 의료기관인 가톨릭대학 은평성모병원이 올해 준공을 앞두고 있고 도보 300m 거리에는 오는 2022년까지 전문훈련시설과 소방재난본부, 종합방재센터 등으로 구성된 종합소방센터인 소방행정타운도 들어설 예정이다. 도보 3분 거리에는 서북부 최대 규모 복합쇼핑몰인 롯데몰 은평도 있다. 지하 2~지상 2층, 연면적 1만8305㎡ 규모를 갖췄고 점포는 전용면적 20~115㎡, 총 34개로 구성된다.
부동산 관계자는 “정부의 주택시장 규제가 지속되면서 임대소득 창출이 가능한 수익형 상가가 대체 투자처로 많은 관심을 받고 있다”며 “대단지 내 상업시설에 대한 투자자 관심을 지속될 것으로 예상된다”고 말했다.
