강남구 등 그동안 거래가 침체돼온 지역에서 전월 대비 매매 거래량이 소폭 증가하고, 일부 단지를 중심으로 분양권 전매 거래도 늘었다. 전년 같은 기간에 비해 아직 다주택자 양도세 중과 등 정부 규제의 충격이 가시지 않은 모습이지만, 주택거래가 지속 감소하는 이른바 ‘거래절벽’에서 탈출하는 모습이어서 향후 시장 변화가 주목된다.
30일 서울부동산정보광장에 따르면 이달 1~29일 거래된 서울의 아파트 매매건수는 5087건으로, 전달(4804명) 수준을 넘어섰다.
서울의 아파트 월 매매량이 전월 대비 증가한 것은 3개월만이다. 서울 아파트 매매 거래는 지난 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행 이후 내리 감소했다. 지난 4월은 6217건으로 전월(1만3827건) 대비 55.0% 줄었고, 이후에도 ▲5월 5483건 ▲6월 4804건으로 지속 감소했으나 이달 들어 바닥을 쳤다.
특히 정부 규제의 타깃이라 평가받는 강남4구(강남·서초·송파+강동) 중 강남구에서 거래량이 회복세로 돌아섰다.
이달 강남 아파트 매매 거래량은 전월(122건) 대비 30.3% 늘며 159건으로 증가했다. 아직까지 서초(195→138건), 송파(188→171건) 등은 규제의 여파가 지속되고 있지만, 강동도 178건에서 180건으로 전월 수준을 소폭 웃돌고 있다.
올 들어 고강도 정부 규제로 한산하던 분양권·입주권 시장도 일부 단지에서 전매 제한이 풀리자 거래량이 늘고 있다. 분양권 거래량은 지난달 57건에서 95건으로 증가세로 전환한 데 이어, 이달에도 29일 현재 94건으로 전월과 유사한 수준으로 나타났다. 입주권은 전월 77건에서 이달 81건으로 증가하며 3개월만에 오름세를 기록했다.
전문가들은 이 같은 상황에 대해 보유세를 둘러싼 불확실성이 어느정도 해소되면서 그동안 시장상황을 관망하던 수요자들이 거래에 나선 결과라고 해석하고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 거래량이 소폭 늘어난 것은 보유세 개편 불확실성이 해소되자 지난 3개월 정도 위축됐던 매수-매도 심리가 회복되며 거래로 이어지고 있는 것”이라고 진단했다.
다만 예년 수준으로 돌아가기는 쉽지 않아 보인다. 이달 거래량은 전년 같은 기간 1만4460건의 약 3분의 1 수준에 불과해 아직까지 회복세가 미약하기 때문이다.
전문가들은 최근의 시장 환경이 양도세 부담이 상대적으로 적은 무주택자와 1주택자, 또는 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 고액 자산가 등만 참여하는 제한적인 시장이라고 판단한다. 이와는 반대로 강화된 양도세의 적용을 받는 다주택자들은 여전히 ‘버티기’ 중이다.
박 위원은 “청약 가점이 낮은 무주택자들과 1주택자들이 교체 수요로 주택 매매에 나서고 있는 상황”이라고 설명했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “급매물이나 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등으로 거래가 이뤄지긴 한다”면서도 “하지만 (양도세 중과 적용을 받는) 파는 사람 입장에서는 금리가 부담스러운 수준이 아니기 때문에 (대출 이자를) 연체를 해서라도 버티는 수가 있다”고 설명했다.
다만 앞으로 금리 인상과 보유세 인상과 재건축 초과이익 환수 부과의 현실화, DSR(총부채원리금상환비율) 적용 확대 등이 차례로 시장에 영향을 미치기 시작하면 시장은 변곡점을 맞을 가능성이 있다.
박 위원은 “분양시장이 좋을 수밖에 없는 게 상황이지만 ‘청약 가점’이라는 장벽이 있기 때문에 점차 기존 주택시장으로 눈을 돌리는 사람들이 나올 수 있다”면서 “예년 수준까지 거래량이 늘어날지 앞으로 두고 봐야 한다”고 말했다. 함 랩장은 “서울 지역은 급매물이 거래되거나, 높은 호가에도 매물이 하나씩 거래되면서 시장 상황이 좋을 수 있다”며 “충분한 거래량이 뒷받침 될지가 관건”이라고 말했다.
