7월 말부터 설문조사 착수 내년 6월께 기본계획 발표 3~5년 뒤면 재건축 연한 도래 층수·용적률 높아 사업성 관건
수도권 1기 신도시 대표 주자’인 분당신도시 일대의 재건축 움직임이 본격화되고 있다. 경기 성남시는 지난달 말부터 분당 재건축 계획의 밑그림을 그리기 위해 아파트 소유주와 세입자 등을 대상으로 한 설문조사에 들어갔다. 내년 발표할 2030 성남시 도시주거환경 정비기본계획’을 짜기 위한 사전 절차다. 분당 일대는 재건축 연한(30년)에 근접한 입주 25년차 안팎의 단지가 많아 이번 계획안 내용에 따라 일대 주택 시장에 상당한 영향을 미칠 전망이다.
◆성남시 재건축 설명회’ 개시
성남시는 이달 말 분당 일대 아파트와 단독주택 소유주 등을 대상으로 정비기본계획 수립을 위한 주민설명회를 연다고 15일 밝혔다. 오는 24일 야탑·이매동 주민설명회를 시작으로 서현·수내·분당동, 정자·금곡·구미동 등 총 세 차례가 예정돼 있다. 정비계획과 관련한 주민 설문조사는 다음달 초까지 받는다.
성남시는 설문 결과 등을 참고해 일단 올해 안에 2030 성남시 도시주거환경 정비기본계획 초안을 공개할 예정이다. 이 계획은 판교(8.9㎢)를 제외한 성남 본시가지와 분당지역 시가화 용지 26.9㎢에 적용된다. 당초 관련 연구용역이 지난 6월 마무리될 예정이었으나 일정이 약 1년 연기됐다. 성남시 관계자는 “올해 11월께 계획안 초안이 나오면 주민공청회와 공람 등을 거쳐 용역 기한인 내년 6월 안에 최종안을 확정할 계획”이라고 말했다.
◆용적률 높아… 사업성 관건
9만7000가구 규모로 계획된 분당신도시는 1991년 하반기부터 입주가 시작됐다. 앞으로 3~5년 정도 지나면 대부분의 아파트가 재건축 가능 연한에 도달하게 된다.
관건은 용적률이다. 분당 아파트는 대부분 15층 안팎 중층 높이로 용적률이 200%대로 조성돼 있다. 현행 건축기준으론 재건축을 통해 늘어나는 가구 수가 많지 않아 사업성이 떨어지고 재건축 조합원의 추가 분담금이 높아질 수밖에 없는 구조다. 아직까지 분당 일대에 재건축 추진 움직임이 활발하지 않은 이유다. 1가구 모집에 1만명 신청… 치솟는 잔여물량 경쟁률
대신 리모델링으로 방향을 돌린 단지가 여럿이다. 정자동 한솔주공5단지’, 구미동 무지개마을 4단지’, 야탑동 매화마을 1단지’ 등이다. 분당 일대에서 최대 규모(2000여 가구) 리모델링 사업을 벌이고 있는 정자동 느티마을공무원3·4단지’는 지난달 포스코건설을 리모델링 시공사로 선정했다. 다만 기존 대형아파트를 중소형 아파트 위주로 설계해 일반분양 물량을 늘리면 재건축 사업성이 높아질 것이란 전망도 나온다.
성남시는 용적률 등을 감안해 분당 정비사업 방식을 마련할 계획이다. 성남시 관계자는 “연구 용역을 통해 분당 지역에 적용할 정비사업 방식을 검토하고, 각 방식의 사업성과 추정 분담금 등을 분석하고 있다”며 “아직은 논의 단계라 특정 사업 방식 등이 결정된 바는 없다”고 말했다.
◆“주택시장 뇌관 될 수도”
정비기본계획이 수립되면 분당신도시 일대 집값에 상당한 영향을 줄 전망이다. 노후화된 분당신도시에 새 아파트가 들어설 기회가 열릴 수 있어서다. 부동산 칼럼니스트 아기곰(필명)은 “분당은 수도권에서 지난 10여 년간 인근 일자리가 가장 많이 증가한 곳”이라며 “분당 내에 일자리가 많아지고 인근 판교테크노밸리 등이 활성화되면서 주택 수요가 급증하고 있다”고 설명했다.
기존 주택도 이미 상승세가 가파르다. 한국감정원에 따르면 분당 아파트값은 지난해 8월 이후 11개월간 15.29% 올랐다. 같은 기간 전국 상승률 1위다. 아파트 평균매매가는 지난해 8월 5억9758만원에서 올 7월 기준 7억5019만원으로 올랐다.
아파트 가격이 최근 1~2년 새 크게 상승하면서 재건축이 더 수월해질 수 있다는 분석도 나온다. 이상우 유진투자증권 애널리스트는 “집값이 높아지면 일반 분양 아파트 분양가를 높일 수 있어 그만큼 재건축 사업성이 좋아진다”며 “기존 아파트가 재건축 연한에 도달하면 분당신도시가 주택시장에서 큰 뇌관이 될 가능성이 있다”고 말했다.
