대출도 분양권 전매도 제한 규제지역서 매물 감소 불가피 투자·실거주 수요 이동할 수도…기흥 '모니터링'
최근 서울 못지않게 집값이 뛴 경기도 일대 주요 지역 5곳이 정부의 규제망에 걸렸지만 집값 상승세는 계속될 것이라는 관측이 나오고 있다. 집값 상승의 시발점이 되는 매수 수요가 감소하는 동시에 거래 가능한 매물도 줄어들기 때문이다. 갈 곳을 잃은 투자 수요와 실거주 수요가 인근 비(非)규제지역으로 넘어갈지 여부에도 관심이 모아지고 있다.
국토교통부는 앞서 지난 27일 경기도 광명시와 하남시를 투기과열지구로, 구리시와 안양시 동안구, 광교택지개발지구를 조정대상지역으로 지정했다. 지정효력은 28일부터 발효됐다.
◇규제로 매물 묶여…가격 상승 빌미될 수도
이로써 기존 조정대상지역이던 광명시와 하남시는 LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 40% 적용, 재건축 조합원 지위양도 금지, 정비사업 분양 재당첨 제한, 청약규제 강화, 분양권 전매제한, 3억원 이상 주택 거래 시 자금조달계획 의무신고 등을 적용받는다.
재정비 사업이 본격화하고 있는 광명시의 경우 재건축 조합원 지위양도는 물론 정비사업 분양 재당첨이 제한되면서 거래 가능한 매물 숫자가 급감했다. 광명시 철산동 주공아파트 4단지를 재건축하는 ‘철산 센트럴 푸르지오’가 지난달 분양을 성황리에 마친 가운데 주공7·8·9·10·11단지가 줄줄이 분양을 앞두고 있는 상황이다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “투기과열지구로 지정된 곳은 재건축과 재개발 거래 위축이 불가피하다”며 “3억원 이상의 주택을 매입하거나 분양받을 때는 자금조달계획서와 입주계획서를 제출해야 한다는 점에서 매수 수요가 제한될 것”이라고 말했다.
매수 수요가 위축되더라도 집값이 안정될지는 미지수다. 규제 적용에 따라 매물도 함께 줄어들기 때문이다. 투기과열지구 내 재건축 물건은 장기보유자나 해외 발령 등 특수한 경우에 해당해야만 조합원 지위를 양도할 수 있기 때문에 오히려 매도 호가가 뛸 수 있다는 분석이다. 투기과열지구 내 재개발 조합원 분양권도 관리처분인가 후부터 소유권이전 등기 때까지 전매가 제한된다. 실제로 25개구 모두 투기과열지구로 지정된 서울에서는 재건축·재개발 물건 가격이 ‘부르는 게 값’일 정도로 뛰었다.
광명시 철산동 D공인 관계자는 “정부 발표 이후 매수 문의도 뚝 끊겼지만 거래 가능한 재건축 매물 역시 손에 꼽힌다”며 “서울이 투기과열지구로 지정된 뒤 재건축 물건 호가가 천정부지로 뛴 것과 비슷한 양상이 나타날 가능성이 있다”고 말했다.
◇용인 기흥·수지구 집값 꿈틀…풍선효과 1순위?
시장에서는 투자자는 물론 실수요자 일부가 비(非)규제지역으로 눈길을 돌리면서 ‘풍선효과’가 나타날 가능성도 점치고 있다.
이번 추가 지정에 따라 경기도 31개 시·군 가운데 조정대상지역은 총 10곳, 투기과열지구는 4곳이다. 경기도 내에는 아직 규제를 받지 않는 지역이 더 많다는 뜻이다.
한국감정원에 따르면 비규제지역인 용인시 기흥구 주택종합 매매가격이 지난 6월과 7월 각각 0.49%, 0.47% 뛰었다. 경기도 시·군·구 가운데 월간 상승률로는 가장 높은 수치다. 투기과열지구로 지정된 광명시, 하남시보다도 같은 기간 집값이 많이 뛰었지만 현재 아무런 규제도 받고 있지 않다. 주간 아파트 매매가격 변동률 기준으로는 8월 들어 용인시 수지구의 약진이 눈에 띈다. 수지구는 분당과 판교 생활권으로 분류 가능한 거주지다.
국토부는 경기도 비규제지역 중 용인시 기흥구를 유일하게 집중 모니터링 지역으로 선정하고 주택가격, 분양권 등 거래동향, 청약상황 등을 모니터링하고 있다.
용인 기흥구 마북동 K공인 관계자는 “용인시가 보정·마북·신갈동 일대에 경제신도시를 조성하는 계획을 발표한 데다 분당선 구성역에 GTX(수도권 광역급행철도)가 연결되면 수요가 늘어날 것이라는 기대감이 크다”며 “마북동 삼거마을삼성래미안1차 전용 84㎡ 중층 매물이 지난달 6억5000만원 정도에 거래됐는데 이번 달 호가는 3000만 가량 뛰었다”고 전했다.
