지난달 서울 아파트 전월세 거래량이 기록적으로 증가하면서 그 배경에 관심이 쏠리고 있다. 입주물량·갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것) 증가로 전세 공급이 늘어난데다 규제 여파로 집값 불확실성이 커지자 매매수요가 다시 전세로 돌아서면서 거래가 늘었다는 분석이다.
6일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 지역 아파트 전월세 거래량은 1만8330건으로 집계됐다. 전월(1만3326건) 대비 37.6%, 전년 같은 기간(1만2359건)에 비해선 48.3% 크게 늘어난 수치다.
10월 거래량으로는 서울시가 관련 조사를 시작한 2011년 이래 최고치를 기록한 2014년 10월(1만8347건)과 거의 비슷한 수준이다. 10월 역대 두번째 기록은 2년 전인 2016년 1만6260건인데, 지난달 기록은 이보다 13%가량 더 많다.
서울부동산정보광장의 전월세 거래량은 확정일자 신고일을 기준으로 집계된다. 세입자 권리보호 차원에서 확정일자 신고는 계약시점과 크게 차이를 두지 않기 때문에 지난달 거래량 대부분은 9~10월 계약건으로 추정된다.
서울 아파트 전월세 거래량이 이 기간 크게 증가한 것은 전세 공급과 수요가 모두 늘어났기 때문이다.
국토교통부에 따르면 올해 서울지역 아파트 입주 물량은 3만9500가구로 5년 평균치인 3만1800가구 대비 24.2%가 많다. 신규 입주 아파트의 경우 집주인이 직접 거주하는 경우도 있지만 투자 목적의 경우 상당수가 전세로 재공급된다. 또 최근까지 서울 집값 상승이 지속되자 전세를 끼고서라도 집을 사려는 갭투자 수요가 이어지면서 새로운 전세 공급원의 역할을 했다.
특히 최근엔 아파트 가격이 롤러코스터 장세를 보이면서 불확실성이 극에 달하자 매매수요들이 전세로 다시 눌러앉으면서 거래가 증가한 것이다.
서울 아파트값 상승이 장기간 지속되자 주택매매를 노리던 수요자들이 자금마련에 한계를 느끼고 매수를 포기하면서 전세시장으로 회귀했다는 설명이다. 9·13대책에 따른 대출·세금규제로 주택매입이 이전보다 어려워진 것도 전세수요를 늘린 것으로 보인다.
9·13대책 이후엔 견고한 상승세를 유지하던 아파트값이 장기간 조정장에 접어들자 ‘집값이 떨어질 수 있다’는 기대감이 형성되면서 매매수요의 전세전환이 늘었다.
실제 서울 아파트 매매시장의 경우 9·13대책 이후 일부 저평가 지역을 제외하곤 매수세가 완전히 끊겨 거래절벽 현상이 다시 나타나고 있다. 이로 인해 가격도 약세를 보이면서 서울 아파트값 상승률은 지난주까지 8주 연속(0.47%→0.45%→0.26%→0.10%→0.09%→0.07%→0.05%→0.03%→0.02%) 둔화돼 마이너스(-) 진입이 임박한 상태다. 강남권에서 1억원 이상 값을 낮춘 매물들이 속속 등장하고 있지만 이마저도 찾는 이가 없어 거래는 되지 않고 있다.
하지만 수요 증가에도 아직까지 전세 공급이 수요보다 많은 상황이라 전세시장은 당분간 안정을 유지할 것으로 보인다.
한국감정원에 따르면 지난달 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 전셋값은 보합 수준을 기록했으며 10월 마지막 주에는 0.03% 하락했다. 마포(-0.06%), 서대문(-0.05%) 등은 물론 강서(-0.09%), 용산(-0.19%) 등 서울 주요지역 모두 하락세를 보였다. 이에 서울 전셋값은 0.01% 떨어지며 지난 6월4주 이후 처음으로 하락세로 돌아섰다.
서울은 연말까지 9510가구 규모의 매머드급 단지인 송파구 헬리오시티를 비롯해 약 1만6331가구의 입주물량이 대기 중이다.
감정원 관계자는 “중개업소들을 모니터링해보면 서울 전월세시장 분위기는 현재 조용하고 안정적”이라며 “향후 입주물량 등을 감안하면 당분간 이러한 분위기가 지속될 것”이라고 내다봤다.
