올 들어 서울시가 신규 지정한 재개발·재건축 사업장은 단 2곳에 불과한 것으로 확인됐다. 대규모 개발보다는 도시재생을 강조하며 뉴타운·재개발 해제 전략을 꾸준히 펼쳐 온 박원순 서울시장 집권 이후에도 역대 가장 낮은 수준이다. 이에 반해 주민 동의 없이도 서울시장 직권으로 정비구역 해제가 가능하도록 2016년 조례를 개정한 이후 정비구역 해제 건수는 급격히 늘어난 것으로 나타났다. 전문가들은 사실상 신규 주택 공급을 재개발·재건축 등 주택정비사업에 의존하고 있는 서울지역 내 장기 주택 공급에 차질이 빚어질 수밖에 없다고 지적한다.
◇최근 6년 간 구역 해제가 신규 지정의 5배
이데일리가 국회 국토교통위원회 소속 윤영일 민주평화당 의원에게 서울시가 제출한 자료를 단독 입수해 분석한 결과 올 들어 11월까지 신규 지정된 정비구역은 2곳으로 지난해에 비해 90% 급감한 것으로 나타났다. 이는 박 시장 취임 이후인 △2013년 12곳 △2014년 17곳 △2015년 12곳 △2016년 7곳 △2017년 20곳에 비해서도 크게 줄어든 수치다.
반면 2013년부터 올해 11월 현재까지는 총 361곳의 정비구역이 해제됐다. 같은 기간 신규 지정된 정비사업장(70곳)의 5배가 넘는 수준이다. 서울 아파트 공급에 있어 정비사업 의존도가 80%에 달하는 점을 고려하면 ‘정비사업 지연→수요 대비 신규 주택 감소→집값 상승’이라는 악순환이 이어질 수 있다는 지적이다.
정비구역 해제 등을 담은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따르면 재개발·재건축사업이 지연(토지 등 소유자가 정비구역 지정·고시 후 3년 내 조합설립 인가 미신청 또는 추진위원회 승인 후 2년 내 조합설립 인가 미신청)될 경우 일몰제 적용에 따라 자동 해제될 수 있다. 또 토지 소유자 3분의 1 이상이 해제를 요청할 경우 관할 구청장이 주민 의견 조사를 실시, 사업 찬성자가 50% 미만인 경우 시장 직권으로 정비구역 지정을 해제할 수 있다.
특히 서울시가 2016년 4월 서울시장 직권해제 권한을 대폭 강화할 수 있도록 조례를 개정한 이후 해제 구역은 크게 늘었다. 토지 등 소유자의 과도한 부담이 예상되거나 정비(예정)구역의 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정되는 경우 주민 동의 없이도 이를 직권으로 지정 취소할 수 있도록 한 것이다. 조례 개정 직후인 지난해 직권해제 사업장은 51곳(재개발 23곳·재건축 28곳)이다. 이는 전년(26곳) 보다 2배 늘어난 수치다.
업계 관계자는 “추진위원장 부재 등에 따른 정비사업 지연, 역사·문화적 가치 보존 필요성 등 직권 해제가 가능한 부분이 많아 시가 찬반 의견이 엇갈리는 구역도 입맛대로 해제를 한 경우도 있다”며 “다만 이미 5~6년에 걸쳐 수백곳의 사업장이 해제된 상황에서 신규 지정을 하기가 부담스러웠던 것으로 알고 있다”고 말했다.
◇“해제 동의율 30%…소수에 휘둘릴 수 있어”
이미 정비구역이 직권해제된 사업장에서도 주민들의 불만이 터져나오고 있다. 직권해제를 위한 조건인 토지 등 소유주 동의율 요건이 너무 낮은 데다 정비구역 자동 해제가 이뤄지는 일몰제 기한이 사업의 발목을 잡고 있다는 주장이다. 일부 사업장에서는 소송전도 불사하겠다는 입장이다.
대표 사업장이 성북구 장위뉴타운 내 장위14주택재개발 구역이다. 전체 뉴타운 사업지 중 가장 규모가 큰 장위14구역은 서울시 직권해제 추진으로 해제 위기까지 몰렸다가, 지난달 주민 재투표를 붙여 다시 사업을 추진하기로 했다. 다만 이미 정비구역 해제가 결정된 장위 8·9·11·15구역은 성북구와 서울시를 상대로 직권해제 불복 소송을 제기한 상태다. 추진위 관계자는 “구역 해제에 대해 찬성이나 반대 의견을 내지 않았는데 임의로 동의한 것으로 간주한 동의서가 상당수 제출된 것으로 알고 있다”며 “이를 재확인하는 과정에 있다”고 전했다.
은평구 증산동 증산4구역 재개발 추진위원회도 지난달 지정 해제 위기에 처한 사업을 재개해 달라는 내용의 탄원서를 시에 제출했다. 이 구역은 2014년 8월 조합추진위가 설립됐으나 2년 내 조합설립인가를 신청하지 않아 구역 해제 위기에 몰렸다. 수색·증산뉴타운 내 9개 정비구역 중 규모가 가장 커 소유주가 많다 보니 조합 설립 찬성률(75%)을 채우는데 시간이 걸리는데도 시는 해제 지정 연장 신청을 거부한 상황이다. 이 구역 추진위 관계자는 “현재 조합 설립 찬성률이 73%에 달해 조만간 기준을 충족할 것으로 보인다”고 말했다.
재건축 사업장도 반발이 만만치 않다. 지난 8월 송파구 송파동 100번지 일대 재건축 사업장도 조합추진위 구성 이후 조합 설립 때까지 2년을 넘겨 결국 정비구역에서 해제됐다. 추진위 관계자는 “이미 일몰 기한을 연장해 달라며 사업 찬성 동의율이 50%가 넘는 서류를 제출했지만, 시가 75%를 채우지 못했다는 이유로 이를 거부했다”며 “구역 지정도 해제도 시가 마음대로 할 거면 왜 제도가 있는지 모르겠다”며 목소리를 높였다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정비사업 해제 동의율 30% 기준은 일부 반대 의견을 가진 사람들의 목소리에 휘둘릴 경향이 있다”며 “이는 결국 주택 수급(수요와 공급)을 꼬이게 할 수 있기 때문에 찬반이 있는 정비구역은 일부만 개발하거나 기준 자체를 탄력적으로 적용할 필요가 있다”고 말했다.
