서울 성수동 한강변 아파트들이 지은 지 20년 만에 초고층 신축 논의에 나서 배경이 주목된다. 해당 지역 아파트들은 재건축연한 30년도 채우지 못한 곳이고 규제강화로 재건축이 막힌 상황에서 앞다퉈 재개발조합 설립에 나섰다.
19일 건설부동산업계에 따르면 ‘청구강변’(1994년 준공)이 있는 성수전략정비구역 3지구에서 최근 재개발조합 설립을 위한 주민동의서 징구가 완료됐다.
‘성수동양’(2001년 준공)이 포함된 성수전략정비구역 1지구에선 지난해 조합이 설립돼 초고층 재개발을 구상 중이다. ‘강변임광’(2000년 준공)이 속한 4지구 조합도 최고 48층 아파트 건축심의 안건에 대해 서울시와 협의를 진행하고 있다.
해당 지역 일대는 오세훈 전 서울시장의 2011년 ‘한강변 르네상스’ 계획에 따라 최고 50층 높이로 재개발할 수 있는 ‘성수전략정비구역’으로 결정 고시됐다. 전략정비구역으로 지정되면 재건축 규정이 적용되지 않고 주변 지역과 연계된 재개발을 추진할 수 있다. 이에 해당 단지들은 인근 저층 주택 및 공장 등과 함께 약 30% 규모의 토지기부채납(공공기여)을 하면 재개발이 가능하다.
재개발은 ‘도시및주거환경정비법’에 따라 도로, 상하수도 등 정비기반시설이 열악한 곳에서 실시되고 재건축은 양호한 곳이 대상이다.
재개발은 대상 건축물들이 모두 ‘노후·불량’(철근 콘크리트 건축물 기준 현행 준공 이후 30년 경과)해야 하는 재건축과 달리 ‘지역의 노후·불량건축물(판정 기준은 재건축과 같음) 비율’을 고려해 결정된다. 전략정비구역 지정 당시 해당 지역은 전체 건축물 중 노후·불량건축물 비율이 60.9%로 집계돼 기준선(60%)을 넘긴 상태였다.
건축물 안전 및 주거여건을 감안해 전면철거 방식의 정비가 필요한지 검증하는 ‘정밀안전진단’ 절차도 밟을 필요가 없다. 이는 국내 정비사업 중 재건축에만 적용되는 절차이기 때문이다.
성수동 한강변 구축 아파트는 재건축연한이 도래하지 않았어도 신축할 수 있는 희귀성이 있지만 정비사업이 원만히 진행될지는 미지수다. 재개발은 세입자 주거대책과 소형주택 기부채납이 의무화됐고 재건축보다 공익성을 더 강하게 요구받는다.
