3기 신도시 택지 예정지가 모두 공개됐다. 면적 330만㎡(100만평) 이상의 택지는 지난해 12월 발표한 남양주 왕숙 6만6000가구과 하남 교산 3만2000가구, 인천 계양 1만7000가구다. 여기에 고양 창릉 3만8000가구, 부천 대장 2만가구가 포함하면서 3기 신도시는 5곳이 됐다.
이 5곳에 들어서는 아파트들은 오는 2022년부터 분양된다. 이에 따라 내집마련 실수요자도 어느 지역을 공략하면 좋을지 주판알을 튕기느라 분주해졌다. 2기 신도시는 서울 접근성이 떨어진다는 지적이지만, 3기 신도시는 서울과 가까운 입지여건에 교통망까지 확충될 계획이어서 상대적으로 관심이 커지고 있다.
◇동부권 남양주 왕숙’ vs 하남 교산’
남양주 왕숙은 주민 반발로 진통을 겪고 있지만 이번 3기 신도시 가운데 가장 대규모로 조성될 예정이어서 후광효과도 클 것으로 보인다. 왕숙지구는 진접·진건읍, 양정동 일대 1134만㎡(343만평)에 6만6000가구의 공공택지에 조성된다. 신도시 조성이 완료되면 인근 별내와 다산 신도시까지 합쳐서 총 2000만㎡(605만평)가 넘는 매머드급 신도시로 탈바꿈한다.
그러나 이미 입주물량이 넘쳐나는 상황에서 추가로 물량까지 조성되기 때문에 남양주 집값이 떨어질 것이라는 불안감도 있다. 지난해 8200여가구가 입주한데 이어 올해도 1만5000가구가 입주한다. 여기에 3기 신도시 6만6000가구까지 입주하면 집값은 도미노처럼 하락할 수 있다는 우려다.
남양주가 한단계 도약할 수 있다는 긍정론도 있다. 왕숙1지구에는 판교테크노밸리의 약 2배 규모인 140만㎡(42만3500평)에 도시첨단산업단지와 기업지원허브 등이 조성된다. 이곳에 입주하는 기업은 취득세 50%, 재산세 35%를 5년간 면제받을 수 있다.
GTX-B노선 신설과 별내선 연장 지원 등 신설 교통망으로 서울과의 체감 거리가 가까워진다는 점도 호재다. 진건읍의 한 공인중개소 관계자는 “GTX와 같은 철도망이 들어선다면 왕숙 지역뿐 아니라 다산신도시 등 주변 신규 아파트 단지 역시 반사효과를 누릴 것”이라고 전망했다.
3만2000가구가 건설되는 하남 교산은 신도시 지정을 호재로 여기고 있다. 지하철 3호선 연장선이 들어오면 하남에서 잠실역까지 30분, 수서역까지 20분 거리다. 일부에선 강남 접근성이 획기적으로 좋아져 오히려 인접한 강동구보다 강남권까지 이동하는 시간이 더 적게 걸린다는 얘기까지 나온다. 여기에 서울~양평 고속도로까지 생긴다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “신도시 5곳 중 수요가 가장 많은 동남권 수요를 분산할 수 있는 지역으로 하남 교산이 꼽히고 있다”며 “특히 강남과의 접근성이 제일 우수하다”고 말했다.
◇북부권 고양 창릉’…희비 엇갈린 향동·원흥
고양 창릉지구는 813만㎡(246만평) 면적에 3만8000만가구가 들어선다. 자족용지가 판교제1테크노밸리의 2.7배 규모(135만㎡)이며, 330만㎡는 공원과 녹지 등 호수공원으로 조성할 계획이다.
지구 북쪽으로 삼송지구가 있고, 서쪽으로 원흥, 남서쪽으로 화정, 동쪽으로 향동지구가 위치하고 있다. 향동지구에서 조금 더 아래쪽으로 이동하면 바로 수색·상암동이다. 고양창릉에 신도시가 들어서게 될 경우 삼송과 원흥, 창릉, 향동, 수색으로 이어지는 대규모 주거벨트가 형성된다.
다만 고양 창릉 주변은 기존 택지개발로 인해 입주 적체와 미분양 문제가 있는 곳이다. 인근 공인중개업소 관계자는 “고양 창릉은 일산의 주택 교체수요 유입과 수도권 북부 2040세대의 내집마련에 도움이 될 수 있으나 공급 시기를 유연하게 조율하지 않으면 미분양 물량이 증가할 수 있다”고 지적했다.
이중에서도 희비가 엇갈린 지역이 있다. 화색이 도는 곳은 향동지구다. 올해부터 입주가 시작된 향동은 최근 분양권 거래량이 급격히 줄었다. 그러나 신도시 선정과 함께 고양선 신설 등 교통 인프라가 호재로 작용하면서 가격상승 기대감이 생기고 있다.
고양선은 향동지구와 창릉신도시 내 3개, 화정지구역, 대곡역, 고양시청역 으로 이어지는 14.5km 지하철(경전철)이다. 고양선은 서부선과 직결해 급행노선도 만들어진다. 서부선을 이용하면 여의도까지 25분 거리다.
원흥지구는 울상이다. 지난 2012년 10년 공공임대와 분양전환 임대아파트로 공급된 아파트 규모는 총 1002가구로 모두 2025년 분양전환받을 수 있다. 창릉 지구의 분양시기가 2023년일 경우 시세차익을 얻을 수 없을 뿐만 아니라 실수요자를 뺏길 수 있어서다.
◇ 서부권 인천 계양’ vs 부천 대장’
3기 신도시 2차로 선정된 인천 계양 테크노밸리와 3차로 선정된 부천 대장은 연계 개발 가능성이 커지고 있다. 먼저 부천 대장은 대장동과 오정동, 원종동 일대 343만㎡(104만평)에 2만가구의 아파트가 들어선다. 이 지역에 서울 김포공항역과 부천종합운동장역을 연결하는 S-간선급행버스(BRT)’ 노선이 새로 뚫린다.
여기에 68만㎡(20만5700평) 규모의 자족용지가 조성된다. 김포공항역과 7호선 부천종합운동장역 17.3km 구간을 연결하는 S(Super)-BRT’ 노선이 생긴다. 이 노선이 만들어지면 대장에서 서울역까지 30분 거리다. 여의도까지는 25분 걸린다.
계양테크노밸리는 인천시 계양구 귤현동을 비롯한 동양동, 박촌동, 병방동, 상야동 등에 걸쳐있다. 1만7000가구가 공급된다. 지구 가용면적의 49%(약 90만㎡)는 자족용지로 조성한다.
계양 인근 공인중개업소 관계자는 “대장동은 서울 바로 옆에 위치한데다 계양동과 인접해 있어 광역교통망이 갖춰지면 집값이 오를 수 있다”며 “지자체간 협업이 조화롭게 이뤄진다면 대장지구와 계양 테크노밸리가 공동으로 발전하는 방향으로 진행될 것”이라고 내다봤다.
◇넓어진 청약의 문…집값 안정세 뚜렷
3기 신도시 개발로 실수요자들의 청약기회는 분명히 활짝 열렸다. 또 대규모 물량이 쏟아져나올 것이 예고됐기 때문에 집값은 더이상 오르지 않을 가능성이 높다. 그런 점에서 집값 안정세는 뚜렷하다는 게 전문가들의 분석이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 “최근 서울에서 고분양가와 대출규제 등으로 미분양이 나타나고 있으나 입지 및 가격경쟁력을 갖춘 공공택지나 신도시는 선방하고 있다”고 말했다.
특히 전문가들은 무주택 실수요자라면 분양시장을 노려보기를 권했다. 함영진 직방 빅데인터랩장은 “지방 등 일부지역은 주택 공급과잉 및 미분양 우려와 전세가격 조정으로 당분간 임차(전세)시장에 머무는 것이 좋겠으나 서울 등 수도권의 분양 선호지역은 장기적으로 집값이 물가상승률 이상은 방어할 것으로 보인다”고 전망했다.
이어 “공공택지는 주변 시세와 분양가의 차이에 따라 전매 규제, 실거주 의무 조건이 다른 경우도 있다”며 “소득과 자산, 주택수, 과거 5년내 재당첨 여부, 분양 및 입주권 보유여부 등 스스로 가려내야 할 것이 많은만큼 주의가 필요하다”고 조언했다.
