서울 아파트 가격이 가파르게 오르면서 ‘실거래가 기준 9억원’이라는 10년 넘게 유지해온 현행 고가주택 기준을 바꿔야 한다는 의견이 나오고 있다. 서울 아파트 중 상당수가 가격이 고가주택을 넘어서거나 근접함에 따라 더 이상 과도한 세부담을 지울 수 없다는 것이다. 그러나 한편에서는 최근 집값 상승이 일시적일 수 있는 만큼 기준을 바꾸는 것에 신중해야 한다는 주장도 제기되고 있다.
■ 서울 아파트 중위가격 3년 새 3억 올라
27일 KB국민은행 ‘9월 주택가격동향’을 보면 서울 아파트 중위가격은 8억7272만원으로 집계됐다. 중위가격은 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다. 주택 중위가격 상승세는 빠르게 진행되고 있다. 2016년 서울 아파트 중위가격은 5억7859만원이었다. 불과 3년 만에 주택가격이 2억9413만원이나 높아진 셈이다.
서울 아파트 중위가격이 고가주택 기준인 9억원에 가까워지면서 고가주택 기준을 현실화해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 현재 고가주택과 일반주택을 나누는 기준은 ‘실거래가 기준 9억원’이다. 이 가격을 기준으로 1가구 1주택 양도소득세 부과 여부가 결정되기 때문이다. 1999년까지 양도가액과 전용면적이 일정 이상을 넘을 경우 고가주택으로 분류돼 1가구 1주택자에게도 양도소득세가 과세됐다. 이후 면적 기준이 사라지고 ‘실거래가 6억원 초과’라는 금액 기준만 남게 됐다. 현행 고가주택 기준인 ‘실거래가 9억원 초과’는 이명박 정부 출범 직후인 2008년 10월 마련됐다. 당시 부동산 가격이 급등하면서 양도세 부담을 덜어주기 위해 고가주택 기준을 느슨하게 풀어준 것이다.
고가주택으로 분류되면 다양한 규제가 적용된다. 집을 팔 경우 9억원을 초과하는 양도차익 만큼 양도세를 부담하는 것은 물론, 취득세도 높다. 9억원 이상 주택은 취득세가 주택가격의 3.3%에 달한다. 6억~9억원 사이 집(2.2%)보다 1.1%포인트가 높다. 이달부터는 고가주택을 갖고 있는 사람들은 한국주택금융공사와 주택도시보증공사로부터 전세대출 보증도 받을 수 없게 됐다. 전세자금 대출을 이용한 갭투자를 막기 위해 정부가 전세대출 공적보증 대상을 엄격히 제한한 것이다. 변동·준고정금리 주택담보대출을 연 1∼2%대 장기 고정금리로 바꿔주는 ‘서민형 안심전환대출’도 신청할 수 없다.
고가주택 기준을 올려야 한다는 주장의 밑바탕에는 아파트 한 채를 소유했다는 이유로 세부담을 과하게 지우는 것은 형평성에 맞지 않다는 인식이 깔려 있다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 “집값 상승에 맞춰 기준을 매번 바꾸는 것은 바람직하지 않다”면서도 “고가주택 기준을 9억원으로 상향했을 당시에는 고가주택 비중이 10% 남짓에 불과했지만 지금은 훨씬 늘어난 만큼 고가주택 기준도 손질이 필요한 것으로 보인다”고 말했다.
■ 서울에만 국한…기준변경 신중해야
최근 서울 집값 상승은 거래량이 낮은 가운데 가격만 오르는 등 일시적인 현상으로 볼 수 있어 고가주택 기준을 바꾸는 데 신중해야 한다는 주장도 있다. 실제 올해 9월까지 서울 아파트 거래량은 7만7765건으로 지난해 같은 기간보다 42.8%나 감소했다. 5년 평균치와 비교하면 감소폭이 46.5%다. 최은영 도시연구소장은 “최근 집값 상승은 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 서울 일부 지역에 국한되는 만큼 고가주택 제도를 바꾸는 것은 성급해 보인다”며 “거래 건수도 많지 않은 만큼 신중한 접근이 필요하다”고 말했다.
오히려 집값 상승을 막기 위해 고가주택 기준을 낮춰야 한다는 의견도 있다. 정부 관계자는 “전국적으로 집값은 안정화되고 있지만 서울에서만 오르는 상황”이라며 “지방 투자 수요가 서울로 상경하는 것을 막기 위해서라도 고가주택 기준을 낮추는 방안을 충분히 고려할 수 있다”고 말했다. 대신 집을 오래 소유한 만큼 세제혜택을 주는 장기보유특별공제를 확대하는 것이 대안으로 거론되고 있다. 장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 양도세를 공제해주는 제도로 10년 이상 보유하면 최대 80%를 깎아준다. 내년부터는 2년 이상 거주한 사실이 확인돼야 공제 혜택을 받을 수 있다.
기준 변경은 주택가격이 높을수록 세부담을 늘이기 위해 공시가격 현실화율을 점진적으로 높이겠다는 정부의 정책기조와 어긋날 수도 있다. 종합부동산세는 주택 공시가격에서 9억원을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 것이 과세표준이 된다. 공시가격 현실화율이 60~70% 수준에 그치면서 실거래가 기준, 14억~15억원은 넘어야만 종부세가 부과된다. 이에 따라 정부는 공시가격을 단계적으로 높여 현실화율을 90% 수준까지 끌어올리겠다는 계획을 내놨다. 그러나 만약 고가주택 기준을 올려 비과세 기준을 9억원에서 더 높이면 현실화율을 높여도 세부담은 늘어나지 않게 된다. 김성달 경제정의실천시민연합 부동산건설개혁 국장은 “고가주택에 세금을 물리는 것은 징벌적 성격보다 자산을 소유한 것에 비례해 세금을 부과하는 차원”이라며 “그동안 현실화율이 낮아 세금이 제대로 걷히지 않았는데 비과세 기준을 높이는 것은 과세 형평성에 어긋난다”고 말했다.
