한동안 침체국면을 이어오던 수도권 외곽지역과 부산 일부 지역의 주택시장이 반색하는 모습이 역력하다.
국토교통부가 오는 8일부터 부산 해운대구와 수영구, 동래구 등 3개 지역과 고양시, 남양주시 일부 지역을 조정대상지역에서 해제한다고 밝히면서다.
일대 중개업소 관계자들은 청약시장을 필두로 아파트 거래가 되살아나며 부동산 시장이 다시 활발해질 것으로 기대하고 있다.
게다가 일반분양 성공에 장담을 못해 사업이 답보 상태에 빠졌던 해당 지역 정비사업들도 사업추진을 검토하고 있다.
반면 세종 시 등 조정대상지역에서 제외되지 못한 지역들은 부동산 시장 위축과 지방재정 악화 등을 우려하며 반감을 표시하고 있다. 일부 수도권 부동산 관계자들은 조정대상지역 해제 기준이 모호하다고 주장하기도 한다.
8일 부동산 업계에 따르면 조정대상지역 해제 수혜를 입은 지역에서는 벌써부터 거래활성화와 집값 상승에 대한 기대감이 커지고 있다.
특히 부산의 경우 3년만에 전체 지역이 조정대상지역에서 벗어나며 시장 관계자들은 호재로 평가하고 있다. 일각에서는 이미 해제 가능성이 나온 지난달부터 집값이 반등하기 시작했다고 전한다.
정부는 지난 2016년 11월 3월 실수요 중심의 시장 형성을 위한 정책으로 부산 4개구(해운대구·연제구·동래구·남구·수영구)를 처음 부동산 조정대상지역으로 지정했다.
이후 2017년 6월 부산진구와 기장군이 추가됐으며, 2018년 8월에는 일광면을 제외한 기장군이 해제됐다. 또 지난해 12월 들어 부산진구, 남구, 연제구, 기장군 일광면이 해제됐다.
하지만 해운대구와 동래구, 수영구의 3개 구는 조정대상지역으로 남아 부산시와 지역 국회의원까지 나서 해제를 요구해왔다.
이번 부산 조정대상지역 전체 해제에 대해 국토부는 지난 지난 6일 "해당 지방자치단체의 요청에 따라 조정대상지역 해제를 검토한 결과 이들 지역은 주택시장이 안정화됐다고 판단돼 해제한다고“고 설명했다.
국토부에 따르면 동래구와 수영구, 해운대구는 최근 1년간 주택가격 누적 변동률이 각각 -2.44%, -1.10%, -3.51%를 기록하며 하향 안정세를 보이고 있다.
가장 수해가 예상되는 해운대 일대 공인중개소 관계자들은 이번 정부의 조치를 환영하는 분위기다.
해운대 우동의 한 공인중개소 관계자는 “부산에서 해운대의 경우 부산은 물론 서울 등 외지에서 찾는 수요가 많았지만, 대출 규제 등으로 거래가 쉽지는 않았다”며 “앞으로 기존 아파트 매매가 거래와 새 아파트 분양권 거래가 늘어날 것으로 보인다”고 전했다.
일각에서는 부산의 경우 이미 해제에 대한 기대감이 집값에 반영됐다고 분석한다. 실제 부산 해운대의 경우 지난달 28일 기준 아파트 평균 매매가격이 111주만에 하락세에서 상승세로 반전하며 0.06% 올랐다. 수영구도 긴 하락세에서 보합세로 전환한 것으로 나타났다.
반면 세종시 등 조정대상지역 해제를 기대했던, 지역에서는 정부의 부동산 정책에 대한 반감이 더욱 커지고 있다.
세종시의 경우 고운·한솔마을등 일부 지역은 아파트 실거래가가 분양가 수준에 머물며 세종지역도 동별 핀셋 규제가 필요하다는 주장도 제기되고 있다.
고운동의 한 아파트는 매매가는 4년 전 분양가와 비슷하게 형성돼 있다. 이 아파트는 2015년 전용면적 109㎡ 기준 3억4000만인 3.3㎡ 당 801만원 수준에 분양됐다. 이 아파트는 지난 8월 2건의 거래가 모두 3억4500만에 이루어졌다.
세종시 고운동 한 공인중개소 관계자는 “세종시는 일부 지역을 제외하고는 대부분 거래감소와 함께 시세가 제자리 걸음 중”이라며 “조정대상지역은 물론 투기지역 해제가 절실하다”고 전했다.
한편 조정대상지역에서 해제된 지역은 각종 규제가 크게 완화된다.
우선 청약 1순위 요건 중 청약통장 가입기간 2년에서 6개월로 줄고, 무주택 또는 1주택 세대주에 한해 주어지던 1순위 자격이 무주택 또는 유주택 세대주와 세대원으로 확대된다.
무주택자에 유리한 청약 가점제 비율은 크게 줄어든다. 조정대상지역은 전용 85㎡ 이하 75%, 초과 30%이지만, 해제 시 85㎡ 이하 40%, 초과 0%로 바뀐다. 분양권 전매제한도 당첨일로부터 소유권 이전등기(최대 3년)까지에서 6개월로 단축된다. 분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀐다.
다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 부과되는 양도세 중과 규정도 적용되지 않는다. 조정대상지역에서는 1가구 1주택 비과세 요건이 실거주 2년이었지만, 조정대상지역에서 해제되면 2년 이상 보유하면 비과세 대상이 된다.
조정대상지역 내 일시적 1가구 2주택자에 대해 적용되던 양도세 면제기간이 기존 주택 2년 이내 매각에서 해제 시 3년 이내 매각으로 바뀐다.
대출 조건도 LTV(주택담보대출비율) 60%, DTI(총부채상환비율) 50%에서 LTV 70%, DTI 60%로 완화되고, 아파트 구입을 위해 필요한 중도금 대출도 세대당 1건에서 해제 시 2건까지 가능해진다.
한 부동산 전문가는 “정부가 집값 안정화를 정하는 기준이 사실상 모호하다”며 “최근 1년간 시세 누적 변동률 등은 이해가 가는 부분이지만, GTX노선 호재에 따른 시세 상승 우려 등의 경우 현재 일어나지도 않은 가치를 따지고 있는 부분으로 전혀 납득할 수 없다”고 전했다.
