경기 하남시에 사는 김아무개씨(39)는 지난 8월 초 공인중개사사무소를 통해 올해 11월 전세가 만기되는 아파트의 매수 계약을 맺었다. 7월 말부터 임차인 계약갱신청구권이 도입됐지만 매수자가 실거주할 예정이라면 기존 세입자는 만기 때 집을 비워줘야 한다는 공인중개사의 설명도 들었다. 그런데 최근 그 집의 세입자는 집주인에게 계약갱신을 청구했고, 이런 경우에는 계약금을 치른 매수자라도 입주가 불가능하다는 사실을 알게 됐다. 김씨는 매매계약을 해지할 것인지, 일단 전세를 안고 입주를 2년 뒤로 미룰 것인지 고민에 빠진 상황이다.
최근 개정 주택임대차보호법에 세입자 계약갱신청구권제가 도입된 이후 집을 매수해서 실거주하려는 집주인과 세입자 간 분쟁이 새 이슈로 떠올랐다. 실거주 목적으로 기존 세입자의 퇴거 의사를 확인하고 주택 매수 계약을 했지만 이후 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다며 태도를 바꿔 계약이 차질을 빚는 사례가 여러 건 생겨나고 있다는 소식도 들린다. 이러다보니 개정 주임법이 지나치게 집주인의 재산권 행사를 제약한다는 비판도 잇따르고 있다. 과연 이런 논란들은 사실에 기초한 것일까?
이번에 바뀐 주임법은 집주인의 계약갱신 거절 사유로 본인이나 직계존비속이 해당 주택에 실거주하려는 경우를 포함시켰다. 이는 주택 매매 계약으로 인해 집주인이 바뀌었을 때도 마찬가지로 적용되는 조항이다. 다만, 집을 매수한 새 집주인이 세입자 계약갱신청구를 거절하기 위해선 법적으로 집주인의 지위를 갖춰야 하는데, 현행 민법은 소유권 이전등기를 마치거나 잔금을 지급한 날 가운데 빠른 날을 집주인이 바뀐 시점(취득)으로 보고 있다. 따라서 매매 계약만 마친 상황에서는 집주인이 바뀐 것이 아니고 세입자는 종전 집주인에 대해 계약만료일 6개월 전부터 1개월(올해 12월10일 이후 계약은 2개월) 사이에 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 된다. 국토교통부 관계자는 “종전에도 임대차 기간 중 매매 등으로 집주인이 바뀌었을 때는 새 집주인이 기존 임대차 계약을 승계했으며, 계약기간이 끝난 뒤에야 세입자를 내보내고 입주할 수 있었다”며 “이번에 세입자 계약갱신청구권이 생기면서 집을 매수한 집주인의 입주 가능한 시점이 그만큼 미뤄진 것일 뿐 근본적으로 달라진 것은 없다”고 말했다. 이를 달리 말하면, 빠른 실거주를 목적으로 집을 매수하려는 사람이라면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 없는 계약 만료일 6개월 이전에 해당 주택의 소유권을 취득하면 되는 셈이다.
집주인이 기존 세입자로부터 퇴거하겠다는 동의를 받고 매매 계약을 맺었는데 이후 세입자가 태도를 바꾼 경우에는 어떻게 될까? 이처럼 매매 계약 당시 세입자가 퇴거에 동의했다면 계약갱신에 대한 의사 번복은 효력이 없다는 게 정부의 유권해석이다. 이 경우는 임대인의 갱신거절 사유 가운데 하나인 “그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우’(주임법 6조의3 제1항 9호)에 해당된다는 게 국토부의 설명이다.
