정부가 주택시장에 대한 규제 강도를 높이자 상업용 빌딩, 오피스텔 등 '비주거용 부동산'으로 풍선효과가 이어진 것으로 나타났다. 정부의 7·10 대책 발표가 있던 지난 7월, 비주거용 부동산은 2006년 1월 이후 최다 거래량을 기록했다.
종합부동산세를 피할 수 있고 보유세·상속·증여세도 주택보다 낮은 비주거용 부동산으로 눈을 돌린 것이다. 비주거용부동산 가격공시 제도를 도입하겠다고 발표하고도 15년째 손 놓고 있던 정부가 이같은 '구멍'을 만든 것이라는 지적이 나온다.
아파트 누르니 상가·오피스텔로 몰려 27일 국회 국토교통위원회 소속 송석준 국민의힘 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 ‘주거용/비주거용 부동산 거래현황’자료에 따르면 지난 7월 비주거용 부동산 거래는 4만4965건으로 2006년 통계작성 이후 최대를 기록했다.
올해 들어 3만건 초반대를 유지하던 비주거용 부동산 거래량은 4월 2만6769건으로 떨어지는가 싶더니 6월부터 다시 반등해 7월에는 역대 최고치를 넘어섰다.
상업용 건물은 3만7159건으로 전년 동월대비 26.6% 증가했다. 그 중 오피스텔은 1만8992건으로 전년동월대비 22.8% 늘었다.
전문가들은 주택 등 주거용부동산에 대한 규제가 강화되자 상대적으로 규제를 덜받는 비주거용부동산에 대한 수요가 높아진 것이라고 분석했다.
정부의 각종 규제로 인해 실수요자들의 '패닉바잉' 현상이 일던 시점에 다른 한편에서는 상대적으로 규제가 적은 '비주거용 부동산'으로 투자수요가 옮겨가는 풍선효과가 발생한 셈이다.
정부는 지난 6월 17 투기과열지구, 조정대상지역 등 전국적으로 규제 지역이 확대됐다. 또 주택담보대출 시 실거주 요건을 부과하고 갭투자 방지를 위해 전세자금대출 기준을 강화했다.
이후 한 달도 채 되지 않은 7월10일에는 다주택자와 단기거래에 대한 세율 인상을 주요 골자로 한 추가 대책까지 내놨다.
송인호 KDI(한국개발연구원) 경제전략연구부 부장은 "주거용 부동산보다 상대적으로 규제가 덜한 비주거용 부동산이 투자 대체제로 떠오른 것으로 보인다"고 설명했다.
실제 LTV(주택담보대출비율), DTI(총부채상환비율)을 완화해 아파트 등 주택거래를 활성화하고자 했던 박근혜정부 시절에는 비주거용부동산 거래가 그리 활발하지 못했다.
2006년 1월 통계작성 이후부터 2016년 11월까지 비주거용부동산 거래량은 3만건을 넘은 적이 없다.
조기 대선 국면이 만들어진 2016년 12월 처음으로 3만건을 넘어선 비주거용 부동산 거래량은 대선직후인 2017년 7월 처음으로 4만건을 넘어섰다. 19대 대선을 앞둔 시점과 19대 대선 직후 비주거용 부동산 거래량이 각각 급증한 것이다.
당시 문재인 더불어민주당 후보의 당선이 유력한 상황인데다 문 후보가 당선되면 투기수요를 억제하는 등 각종 규제가 강화될 것으로 예상되자 투자 수요가 주택보다는 비주거용으로 이동한 것으로 풀이된다.
송 부장은 "주거용 부동산 규제가 강하면 강할 수록 상대적으로 규제가 약한 비주거용 부동산으로 쏠리는 현상이 발생한다"고 말했다.
시세 반영못하는 비주거용 부동산…가격공시제도 손 놓은 정부 투자자들이 비주거용 부동산으로 눈을 돌린 이유는 비주거용 부동산이 주택보다 상대적으로 부과되는 세금이 적기 때문이다.
비주거용 부동산은 토지와 건물을 나눠 세금을 매기는데 국세인 상속·증여세 기준(기준시가)은 국세청에서, 지방세인 재산세 기준(시가표준액)은 행정안전부에서 정하다보니 시세반영을 제대로 하지 못하는 실정이다.
박상수 한국지방세연구원 지방세제연구실 선임연구위원은 "비주거용부동산는 개별건물로 가격을 평가하는 것이 아니라 전국의 73만호의 가격으로 전반적인 세율을 매기다보니 시세를 반영하기에 한계가 있다"며 "집합건축물을 놓고 보더라도 1층 상가 가격과 2층, 3층가격이 현실에서는 다른데 현행 평가제도는 이를 반영하지 못하고 있다"고 설명했다.
한국지방세연구원에 따르면 국세청에서 고시하는 비주거용 오피스텔 및 상업용 건물의 현실화율은 평균 46.9%(2018년 기준)에 불과하다. 현실화율은 시가대비 과세가격의 비율을 의미한다.
60% 내외인 토지와 주택의 현실화율보다 10%포인트 가량 낮다. 현실화율이 낮다보니 주택이나 토지에 비해 같은 시가의 자산을 보유하고 있어도 부담하는 세금이 더 적다. 종합부동산세 부과대상에서도 사실상 제외된다
결국 비주거용 부동산 가격평가가 제대로 이뤄져야 제대로된 세금을 부과할 수 있다는 얘기다. 전문가들이 비주거용 부동산도 가격공시제도를 도입해 비주거용부동산도 과세할 때 시세를 반영할 수 있도록 해야한다고 강조하는 이유다.
정부는 2005년부터 비주거용 부동산 가격공시제도를 도입키로 했지만 2016년 관련법을 제정하고도 여전히 손을 놓고 있다.
박상수 한국지방세연구원 지방세제연구실 선임연구위원은 "주택은 공시가격도 많이 올리고 세율도 조정했지만 비주거용부동산안 아직 공시제도도 도입되지 않았고 세율조정도 없다보니 투자자 입장에서는 주거용부동산보다 비주거용부동산이 유리한 측면이 있다"고 지적했다.
이어 "어떤 형태로든 비주거용 가격공시제도를 도입하는 것이 이같은 불합리를 제거하는데 도움이 될 것"이라고 강조했다.
