서울에서 아파트 전셋값이 고공행진을 이어가는 가운데 하반기에도 전세난이 쉽게 진정되기 어려워 보인다.
전세난에 숨통을 틔워 줄 신규 아파트 입주 물량이 상반기의 4분의 3 수준으로 줄고, 재건축 이주 수요에 청약 대기 수요까지 더해져 공급이 수요를 따라가지 못하는 상황이 지속될 가능성이 높기 때문이다.
◇ 재건축 이주수요에 방학 이사철 학군 수요까지…전세난 자극
20일 한국부동산원에 따르면 서울의 주간 아파트 전셋값 상승률은 최근 한 달 동안 0.10% 안팎을 이어가고 있다.
작년 7월 말 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입한 임대차 2법 시행 이후 급등해 올해 초까지 0.10%대 상승률을 이어가며 좀처럼 꺾이지 않다가 수도권 3기 신도시 등 대규모 주택 공급 계획이 담긴 2·4 대책이 발표되자 2월에 0.07%, 3월 0.03%, 4월 0.02% 수준으로 진정됐다.
하지만 5월 마지막 주 0.05%로 상승 폭을 다시 키우더니 6월 이후 최근까지 0.08%, 0.11%, 0.09%. 0.10%, 0.11%, 0.13%로 변동 폭을 키우며 우상향 곡선을 그리고 있다.
최근 서울 전셋값 상승은 재건축 이주수요의 영향이 크다.
지난달 서초구 반포 1·2·4주구 2천210가구가 재건축 이주를 시작하면서 전세 물량이 함께 줄고, 이주 수요가 인근으로 옮겨가면서 일시적으로 전세난이 심화했다.
여기에 반포 3주구 1천490가구가 재건축을 위해 추가로 이주에 나설 예정이어서 전세난 심화 우려는 더 커졌다.
이에 서초구는 최근 반포 3주구의 재건축 관리처분계획을 인가하면서 조합과 협의해 이주 시기를 9월부터 내년 5월까지로 늦추며 전세시장 관리에 나섰다.
서초구 인근의 동작구 역시 노량진·흑석동 등의 재건축 이주 수요로 전세 물건이 줄고 있다.
아울러 방학 이사철을 맞아 인기 학군이 있는 지역의 전세도 품귀를 빚고 있다.
목동 학군이 있는 양천구의 경우 지난주 전세 수요가 목동신시가지 단지로 몰리며 전셋값 상승률이 0.25%로 전주(0.07%)의 3.5배로 치솟으며 서초구(0.30%)를 제외하고 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다.
◇ 쪼그라든 입주 물량에 그마저도 실거주 많아 전세공급 부족
서울의 전세난은 올 하반기에도 지속될 가능성이 크다.
임대차법 개정에 따라 계약갱신청구권을 사용해 기존 전셋집에서 2년 더 거주하려는 세입자가 크게 늘어나면서 전세 물건이 급감했고, 집주인들이 신규 전세의 경우 미리 보증금을 2∼4년 뒤 수준으로 올려 받으려 하면서 전셋값이 떨어지지 않고 있다.
여기에 전세 시장에 숨통을 틔워 줄 신규 아파트 입주 물량도 줄어든다.
부동산114 조사에 따르면 올해 서울의 아파트 입주 물량은 입주자 모집공고 기준으로 3만864가구로, 작년(4만9천411가구)보다 37.5% 적다.
올해 입주 물량 중 1만7천723가구는 상반기에 입주를 마쳤고, 하반기에는 상반기보다 25.9% 적은 1만3천141가구가 입주 예정이다.
서울의 내년도 입주 물량도 2만463가구로, 올해보다 33.7% 줄어들 전망이다.
정부는 전세난 우려에 올해 강남권 재건축 이주수요가 작년의 절반 수준에 그치고, 입주 물량도 평년 수준을 유지할 것이라며 시장 달래기에 나섰지만, 전문가들은 전세난 해소가 쉽지 않을 것으로 내다본다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "하반기 전·월세 시장은 안정적인 요인보다 불안 요인이 더 많은 것 같다"며 "재건축 이주 수요로 국지적으로 공급 충격이 있고, 입주 물량이 적은 데다가 줄어든 물량 중에도 전·월세 시장에 나오는 물량이 적어졌다"고 지적했다.
과거 신규 아파트 입주 물량은 상당수가 전·월세 시장으로 쏟아져 나오며 인근 지역의 전셋값까지 끌어내렸지만, 최근에는 청약 당첨자 중 무주택자 비율이 높고, 실거주 의무를 채우기 위해 직접 입주하려는 경우가 많다는 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "임대차 보호법의 좋은 취지에도 신규 계약에는 적용되지 않고, 서울의 정비사업이 속도를 내면서 이주 수요도 꾸준히 늘어날 것 같다. 아울러 무주택 자격을 유지하기 위한 청약 수요가 당첨 전까지 임대차 수요로 고스란히 남아 있어 전세 공급 부족 상황이 쉽게 해소되기 어려운 구조"라고 말했다.
