정부가 '공급을 늘리겠다.', '대출을 억제하겠다.' 하다가 약발이 없자 집값이 너무 많이 올라 버블이 터질 수 있다는 경고까지 쏟아냈으나 투자자들은 들은 채도 않는다.
이제 펄펄 끓는 부동산시장을 냉각시키기 위해 남은 정책 수단은 한국은행의 금리 인상밖에 없어 보이지만 시장이 잔뜩 달아오른 터에 기준금리를 찔끔 올려봤자 무슨 효과가 있겠느냐는 비관론이 고개를 들고 있다.
◇ 이보다 더 뜨거울 수 있을까
정부의 주택가격 공식 집계기관인 한국부동산원에 따르면 지난 7월 현재 전국 주택가격은 작년 말보다 5.98%, 1년 전과 비교해서는 8.81% 올랐다.
이는 작년 같은 기간에 각각 2.61%와 3.29%올랐던 데 비해 배 이상 뛴 것이며, 2008년 같은 기간에 각각 6.18%와 8.59% 치솟은 이후 13년 만의 최대 상승 폭이다.
수도권의 전체 주택 가격은 이 기간 각각 7.63%와 10.24% 올랐고, 수도권 아파트 가격은 같은 기간 11.12%와 14.73% 각각 상승했다.
한국은행에 의하면 6월 중 예금은행의 총 수신금리(잔액기준)는 연 0.65%, 신규취급액 기준 저축성 수신금리는 연 0.94%이다. 10억원을 금융기관에 맡겨봤자 세전 이자는 연간 650만∼940만원에 불과하다는 얘기다.
반면 지역에 따라 차이가 있을 수 있으나 전국 웬만한 지역에 10억원짜리 집을 한 채 깔고 있다면 평가 이익은 올해에만 약 5천900만원, 지난 1년간은 약 8천800만원이다. 수도권에 10억원짜리 아파트를 갖고 있다면 평가 이익은 올해만 약 1억1천만원, 지난 1년간은 1억4천여만원에 달한다.
7월 한 달만 놓고 봐도 주택 시장의 과열은 확연하다. 전국 주택가격은 0.85% 올라 10년 내 최고 상승률을 기록했던 작년 12월(0.90%)이나 올해 2월(0.89%) 수준에 육박했다. 서울은 0.60% 올라 작년 7월(0.71%) 이후 1년 만에 가장 상승세가 가팔랐다.
특히 인구가 많이 늘고 있는 경기도의 상승세는 역대급이다. 경기도 주택가격은 7월에만 1.52% 뛰어 지난 2008년 4월(1.59%) 이후 최고였고, 인천은 전월(1.46%)보다 상승 폭이 낮은 1.33%였으나 여전히 높은 수준이었다.
◇ 20대에서 60대까지 너도나도 영끌
집값이 천정부지로 오르면서 세대를 가리지 않고 너도나도 영끌 빚투 대열에 합류하고 있다.
올해 1∼6월 전국 주택 매매거래 건수는 55만9천323가구로 작년 같은 기간의 62만878가구보다 약 10% 줄었지만, 2019년 같은 기간(31만4천108가구)보다는 78%나 증가했다.
올해 6월의 연령대별 주택 거래 비중은 30대가 20%, 40대가 22.8%, 50대가 20.7%, 60대가 14.6%로 작년 6월과 유사한 흐름을 보였다. 20대 이하 거래 비중은 올해 6월이 5.9%로 작년 동월의 4.3%보다 크게 높아졌다.
이런 분위기 속에서 가계대출은 급속도로 늘고 있다. 금융위원회에 의하면 올해 들어 지난달까지 7개월간 전체 금융권의 가계대출 증가액은 78조8천억원으로 작년 같은 기간(45조9천억원)보다 32조9천억원(71.6%) 늘었다.
코로나19 이전이었던 2019년 1∼7월 증가 폭(23조7천억원)의 3.3배에 달하는 수준이다. 7월의 은행권 가계대출은 전월보다 9조7천억원 늘어 동월 기준 역대 최대 증가액을 기록했다.
금융당국은 강력한 돈줄 조이기에 나서 올해 가계대출 증가율을 5∼6% 선에서 관리하겠다고 마지노선을 제시했지만 이미 1∼7월 증가율이 9% 안팎에서 움직이고 있다.
공급의 경우 올해 2·4대책 이후 새로운 대책은 나오지 않고 있다. 정부는 시장의 공급 불안발 패닉을 차단하기 위해 올해 신도시를 중심으로 3만2천 가구를 사전청약 물량으로 내놨으나 수요에 비해 '코끼리 비스킷' 수준이어서 어느 정도 효과를 낼 수 있을지는 미지수다.
국토교통부는 최근 인천 계양, 남양주 진접, 성남 복정, 의왕 청계, 위례 등 수도권 공공택지에서 4천333가구를 사전청약으로 공급했는데 9만3천798명이 몰려 21.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 그만큼 새 주택에 대한 수요층이 두껍다는 얘기다.
◇ 이젠 '금리 인상'만 남았다
김부겸 총리는 물론 홍남기 경제부총리, 이주열 한국은행 총재가 총출동해 집값 고점론을 펴며 영끌 빚투의 위험성을 경고했지만, 시장은 오히려 더욱 과열로 치닫는 양상이다.
올해 들어 주식시장이 박스권에 갇힌 가운데 코인 시장이 큰 폭의 조정을 받으면서 상대적으로 주택시장의 견조한 상승세가 돋보인다.
고종완 한국자산관리연구원 원장은 "투자자들은 내재가치나 실질 가치 면에서 주식이나 코인보다 주택을 가장 안전하고 가치저장이 우수한 자산으로 보고 있는 데다 무주택자의 경우 지금 집을 사지 않으면 벼락거지가 될 수 있다는 불안감을 가진 것으로 보인다"고 했다.
그렇다면 집값은 지금이 천장인가 아니면 더 오를까. 전문가들은 현재의 시장 흐름으로 볼 때 당분간 상승세가 꺾이기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 수석 부동산전문위원은 "저금리와 시중에 풀린 막대한 유동성, 자산이나 소득요건 때문에 주택 수요를 충분히 흡수하지 못하는 사전청약, 양도세 중과에 따른 매물 절벽, 임대차법의 부작용으로 전셋값이 급등하면서 빚어진 내 집 수요 증가 등이 집값 불안의 핵심 요인"이라고 분석했다.
박 전문위원은 "적어도 연말까지는 상승세가 이어질 것으로 예상한다"면서 "내년 봄 대선이 시장의 흐름을 좌우하는 분수령이 될 것으로 본다"고 했고, 고 원장도 "정부가 집값을 안정시킬 수 있는 추가 대책이 없는 상황이어서 새 정부가 출범하기 전까지는 집값·전월세의 동반 상승이 이어질 것"이라고 내다봤다.
정부 대책의 약발이 듣지 않는 가운데 마지막 남은 수단은 한국은행의 기준금리 인상밖에 없지만 큰 폭의 인상이 이뤄지지 않는 한 효과는 제한적일 것이라는 의견이 우세하다.
고 원장은 "금리 인상이 집값에 영향을 미칠 수는 있겠지만 한두 차례 금리 인상으로 펄펄 끓고 있는 시장의 흐름 자체를 바꾸기는 어려워 보인다"고 했다.
박 전문위원 역시 "금리 인상으로 대출자들의 이자 부담이 임계점을 지나야 주택 가격에 영향을 미칠 수 있는데 지금 당장 금리를 올린다 해도 여전히 코로나19 이전보다는 낮기 때문에 단기적으로는 시장에 미치는 영향이 제한적일 것"이라고 예측했다.
