최근 대출규제가 강화되며 중저가와 초고가 아파트 시장의 격차가 더 벌어지고 있다. ‘대출불가선’인 15억원을 넘는 초고가 아파트 가격은 더 가파르게 오르는 반면 대출가능권인 중저가 아파트의 가격 오름세는 주춤하는 것이다.
12일 KB 리브부동산이 발표한 5분위 평균 아파트 가격 통계를 보면 지난 10월 서울 내 가격 상위 20%(5분위)에 해당하는 아파트 평균 가격 상승률이 2.56%로 집계됐다. 지난 9월 22억 4,912만원에서 10월 23억673만원으로 오른 것이다. 이는 지난 9월 기록한 상승률인 0.53%의 5배에 가까운 수치다.
반면 하위 20%에 해당하는 1분위 아파트 상승률은 9월 3.2%에서 10월 1.04%로 대폭 줄었다. 하위 20~40%인 2분위 아파트 가격 상승률도 1.77%에서 1.3%로 축소됐다.
중저가 아파트의 가격 상승세가 10월 들어 둔화한 것은 최근 대출규제가 강화됐기 때문이라는 분석이다. 10월 기준 1분위 평균 가격은 5억 6,336만 원으로 보금자리론 가격 상한선인 6억 원을 넘지 않고, 2분위 평균 가격은 9억 원 이하인 8억 7,909만 원이라 주택담보인정비율(LTV) 40%까지 대출이 가능하다.
중저가 아파트의 경우 대출로 자금을 충당하는 ‘영끌족’ 수요가 많기 때문에 이번 대출규제의 직격탄을 맞은 것이다. 반면 상위 20%의 초고가 아파트는 ‘15억원 이상 주택에 대한 주택담보대출을 금지한다’는 내용의 12·16대책 이후 이미 대출이 불가해진 만큼 이번 대출규제 강화의 영향에서 자유로웠다는 분석이다.
실제로 초고가 아파트가 많은 강남3구에서는 30억원을 넘는 거래가 끊임없이 나오는 중이다. 지난달 26일에는 송파구의 대표적인 재건축 단지인 ‘잠실주공5단지’ 전용 82㎡가 31억3,100만원에 매매되며 신고가를 썼다. 지난 8월 기록한 전고가(29억 7,800만원)를 훌쩍 뛰어넘는 가격이다. 이 외에도 이미 강남·서초·성동구 등에서는 30평형대 아파트가 30억 원 이상에 매매된 사례가 나왔다. 반면 중저가가 많은 ‘노도강(노원·도봉·강북구)’ 일대에서는 호가를 낮춘 매물들이 출현하는 상황이다.
한편 15억원을 넘는 초고가 아파트에 대한 주택담보대출을 금지한 12·16대책 이후에도 전용 85㎡를 초과하는 대형 아파트 가격이 4억원 가량 뛰었다는 통계 분석 결과도 나왔다. 부동산R114에 따르면 12·16 대책 당시 서울의 전용 85㎡ 초과 대형아파트의 평균 매매가는 14억7,934만원이었는데, 이후 오름세가 지속되며 올해 11월 기준 18억7,824만원으로 상승했다.
초고가 아파트 대출금지 조치에도 가격이 26% 가까이 오른 것으로, ‘대출금지’라는 특단의 조치에도 불구하고 상승흐름이 제어되지 못한 것이다. 부동산R114의 윤지해 수석연구원은 “12·16 대책으로 9억원 초과분은 LTV를 20% 수준으로 축소했고 15억 초과 고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있다”며 “규제 히피 성향과 규제에 대한 수요층 내성을 고려할 때 인위적 수요 억제의 한계점이 드러난다”고 설명했다.
