아파트를 겨냥한 정부 규제가 계속되면서 틈새상품인 오피스텔이 주목받고 있다. 실거주부터 투자 수요까지 오피스텔로 몰리면서 고가 오피스텔 거래량도 꾸준히 늘어나는 것으로 나타났다.
5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울에서 거래된 9억원 이상 오피스텔은 Δ2017년 135건 Δ2018년 170건 Δ2019년 219건 Δ2020년 368건으로 매년 증가하고 있다. 올해는 1~11월 317건으로 전년 수준이거나 소폭 증가할 것으로 예상된다.
신고가를 기록한 오피스텔도 여럿 나온다. 강남구 도곡동 타워팰리스 1차 오피스텔 전용면적 88㎡(18층)는 지난 10월 25억2000만원에 거래됐다. 같은 면적 15층짜리 매물이 올해 2월 21억원에 거래됐는데, 8개월 만에 4억2000만원이 올랐다.
양천구 목동 현대하이페리온 오피스텔의 경우 전용면적 204㎡(1층)는 지난 9월 35억원에 거래됐다. 같은 1층짜리 매물이 지난해 7월 26억원에 거래된 것과 비교하면 1년 만에 9억원이 오른 값에 손바뀜된 것이다.
업계는 아파트에 대한 규제 강화로 수요자들이 틈새시장을 찾아 나서면서 오피스텔이 주목받고 있다고 판단한다.
정부는 지난해 12·16 부동산대책을 발표하면서 9억원 초과 주택에 대해서는 주택담보인정비율(LTV)을 20%로 낮추고, 15억원을 넘는 초고가 주택 대해서는 대출을 전면 금지했다. 하지만 오피스텔은 LTV가 최대 70%로 아파트보다 높다.
오피스텔 또한 내년부터 DSR 규제 적용을 받지만, 오피스텔 중도금 대출은 규제대상에서 빠졌다. 오피스텔은 시행사나 시공사가 자체 보증으로 중도금 무이자 대출을 제공하는 경우도 많아 아파트보다는 비교적 대출이 수월하다.
여기에 투자가치를 찾는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 오피스텔에도 적용되면서 고가 오피스텔 거래도 늘어나는 분위기다. 올해 1~11월 거래된 9억원 이상 오피스텔 중 60.5%는 강남3구(강남·서초·송파구)에 있었고, 나머지도 양천구 목동·영등포구 여의도동 등 주요 입지에 위치했다.
오피스텔 매맷값 상승 여지도 아직 남았다는 전망이 나온다. 당초 초과공급 이슈로 가격 상승이 제한적일 것이란 분석도 있었지만, 올해 하반기 들어 초과공급 이슈도 일정 수준 해소됐다는 것이다.
부동산R114에 따르면 올해 입주 물량은 약 7만실이었지만 내년에는 4만7000실, 2023년에는 4만5000실 수준으로 줄어든다. 서울도 지난해 2만실 규모로 공급량이 충분했지만 올해 1만5399실로 줄었다. 내년에는 7793실까지 줄어들고, 2023년에도 1만542실 수준에 그친다.
아파트 대체재로 오피스텔을 찾는 수요도 매맷값을 끌어올렸다. 청약 요건도 느슨하고 전매제한, 주택 수 제한 등 규제에서 비교적 자유로워서다. 바닥난방 허용 기준도 전용면적 120㎡까지 확대되며 2~3년 뒤부터는 더 넓은 평형의 주거형 오피스텔도 본격적으로 공급될 전망이다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부 규제로 아파트 시장에서 원하는 가격대 물건을 찾기 어려워지면서, 수요가 중대형·프리미엄 오피스텔로 옮겨간 것”이라며 “아파트 시장 과열과 규제 불균형이 계속되는 한 오피스텔 수요는 당분간 유지될 것으로 보인다”고 말했다.
