서울 아파트값이 문재인 정부가 출범한 지난 2017년 5월 이후 3번의 하락기를 겪었던 것으로 나타났다. 최근 전국 집값이 주춤하는 모습을 보이면서 네 번째 하락기를 맞을 수 있을지 업계의 관심이 쏠린다.
10일 한국부동산원 전국주택가격동향 주간 매매가격지수 조사에 따르면 현 정부 출범 이후 서울 지역 아파트 매매가격지수가 하락한 시기는 △2017년 8월~9월 △2018년 11월~2019년 6월 △2020년 3월~5월 등 세 차례다.
세 차례 하락 구간은 정부가 강력한 부동산 규제책을 발표했던 시기와 겹친다. 하지만 시장 상황은 잠시 하락세 이후 도로 상승장으로 이어졌다.
첫 번째 구간인 2017년 8월7일부터 9월4일까지는 정부의 종합 부동산 대책이 나온 시기와 일치한다. 정부는 2017년 8월2일 주택담보대출(LTV)·총부채상환비율(DTI) 등 규제를 강화했다. 또 전국에 조정대상지역을 지정한 '6·19 대책'에 이어 재건축 초과이익 환수제(재초환), 양도소득세 강화, 투기과열지구 지정 등 많은 양의 부동산 종합대책을 내놓았다.
특히 다주택자의 투기지역 내 주택담보대출을 가구당 1건으로 제한하는 금융규제가 이뤄지면서 투기 수요를 억제하는 데에 효과를 본 것으로 풀이된다.
두 번째 하락 구간은 2018년 11월12일부터 2019년 6월17일까지 사실상 2019년 상반기 전반에 걸쳐서 이뤄졌다. 이 기간 서울 아파트의 매매가격지수는 97.20에서 95.165까지 떨어졌다.
전문가들은 정부가 3기 신도시 공급 계획을 발표한 2018년 '12·16대책' 이후 2019년 상반기에만 3개의 공급확대 정책을 쏟아낸 영향으로 분석했다. 공급 확대책과 금리 인하 시기가 맞물려서 시너지효과를 낸 것이라는 설명이다. 해당 기간 동안 기준 금리는 1.75%에서 0.5%까지 단계적으로 우하향했다.
세 번째 구간은 지난해 3월30일부터 5월25일 사이다. 금융과 분양에 대한 규제를 담았던 '2·20 대책'과 공공성을 강화해 정비사업을 추진하는 '5·6 대책'의 영향을 받은 것으로 해석됐다. 정부가 규제지역을 확대하고 투기에 대한 규제의 고삐를 조이던 시기다.
익명을 요구한 시장 전문가는 "현 정부의 부동산 정책은 단기적으로는 효과를 봤지만, 시장이 일정 기간 이후 오히려 더 튀어 오르는 게 문제였다"면서 "외생 변수도 있었지만, 정책 남발로 인한 부작용으로 보인다"고 말했다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 "기존 정책을 추진하는 과정에 시간이 필요하다"며 "시장이 왜곡되는 상황이 있으면, 정부가 조급해하면서 이런저런 정책을 쏟아낸 게 오히려 시장에 내성을 갖게 하고, 정책 신뢰도를 떨어뜨리면서 문제가 됐다"고 지적했다.
이어 "지금은 새로운 대책을 내기보다는 기존 정책들을 꾸준히 추진하겠다는 시그널을 시장에 충분하게 주는 게 맞다"고 조언했다.
그러면서 "인위적 유동성 통제에 따른 가격 상승폭 둔화와 거래 절벽 상황"이라며 "근본 원인인 수급에 대한 개선이 안되는 상황이라 지난 3번의 하락기와 마찬가지로 일정 기간이 지나면 다시 상승장이 이어질 것"이라고 전망했다.
