올해 부동산 시장은 정부의 고강도 규제와 대규모 공급 대책에도 작년보다 더 불안한 모습을 보였다.
더는 오를 것 같지 않던 강남권 고가 아파트는 가격 천정을 더 높였고, 집값 급등 국면에서 '벼락 거지'가 되지 않기 위해 2030 세대가 '패닉바잉'(공황 구매)을 이어가면서 집값을 밀어 올렸다.
전셋값 역시 임대차 3법 시행의 여파가 계속되며 고공행진을 이어갔다.
◇ 2030 '영끌족' 매수행렬…작년의 2배 된 아파트값 상승률
16일 한국부동산원에 따르면 올해 전국의 아파트값은 11월까지 13.73% 상승했다.
작년 말 다수의 전문가·기관이 올해 집값이 소폭 오르는 데 그칠 것으로 전망했지만 벌써 작년 전체 상승률(7.57%)의 2배에 육박하는 수준까지 오른 것이다.
이는 부동산 시장 과열기로 꼽히는 2006년(13.92%) 이후 가장 높은 수치다. 12월에도 수치상으론 집값 상승세가 계속되고 있어 2006년 기록을 넘어설 가능성도 있다.
지난해 3.01% 올랐던 서울 아파트값은 올해 들어 11월까지 7.76% 상승해 작년의 2배를 넘어섰다.
다주택자 양도세율이 최고 75%까지 오르면서 8월까지 매물이 품귀현상을 보인 가운데 집값 상승에 불안감을 느낀 2030 세대가 '영끌'(영혼까지 끌어모아 투자한다는 속어)에 나서면서 신고가 거래 행진을 이어간 영향이 크다.
서울 아파트값은 송파(10.50%)·서초(10.15%), 강남구(9.97%) 등 고가 아파트가 밀집한 '강남 3구'가 상승세를 견인했다. 이들 지역의 지난해 아파트값 상승률은 0.04∼1.45%에 불과했는데 올해 들어 가파르게 오른 것이다.
또 노원(11.64%)·도봉구(8.65%) 등 강북지역과 마포(8.51%)·동작구(8.50%) 등 비강남권 인기지역도 서울 평균 이상으로 상승했다.
재건축 기대감과 2030 수요가 몰린 노원구는 작년(5.15%)에 이어 2년 연속으로 서울에서 아파트값이 가장 많이 올랐다. 올해 상승률은 이미 작년의 2배를 넘어선 수준이다.
서울과 인접한 수도권에서는 광역급행철도(GTX) 건설, 3기 신도시 개발 등의 호재로 투자수요가 몰리며 풍선효과가 나타났다.
경기도에서는 의왕시(38.67%)의 상승률이 가장 높았고 시흥시(37.69%), 안산 상록(37.60%)·단원구(36.87%), 안양 동안구(36.77%), 군포시(34.07%), 오산시(31.20%) 등이 무려 30% 이상 올랐다.
인천에서는 바이오단지와 GTX 개발 호재가 있는 연수구가 37.89% 뛰는 등 가파른 상승세를 보였다.
지방으로도 수요가 번져 대전(14.44%), 부산(14.02%), 울산(10.09%) 아파트값이 두 자릿수 상승률을 기록했고, 충북(12.29%)과 충남(12.68%)도 10% 이상 올랐다.
제주도는 제주시의 신규 분양 아파트값이 급등한 영향 등으로 17.86% 올라 부동산원이 이 통계를 내기 시작한 2004년 이후 최고 상승률을 기록했다.
이에 비해 작년 전국 최고 상승률(44.93%)을 기록했던 세종시는 입주물량 증가와 단기 급등에 따른 수요 감소로 11월까지 6개월 연속 하락하면서 1.35% 오르는 데 그쳤다.
서울을 비롯한 수도권 아파트값은 8월 이후 정부가 가계부채 총량 관리를 대폭 강화하는 등 본격적인 돈줄 죄기에 나서면서 상승세가 다소 둔화되고 있다. 집값 고점 인식이 확산하고 있는 데다 대선까지 겹치면서 매수세가 자취를 감춘 탓이다.
서울부동산정보광장에 따르면 올해 10월 서울 아파트 거래량은 2천311건으로, 2019년 3월(2천282건) 이후 2년 7개월 만에 최저치를 기록했고 11월 신고건수도 현재까지 1천140건에 그치는 등 거래공백 상태가 이어지고 있다.
◇ 변창흠표 공급폭탄 효과, LH 사태로 '시들'…내년도 전세난 우려
올해 정부는 대출·세제 등 역대급 규제를 쏟아내면서도 부동산 시장 안정을 위해 이전과는 달리 주택 공급에 사활을 걸었다.
한국토지주택공사(LH) 사장 출신인 변창흠 전 국토교통부 장관은 '2·4대책'을 통해 서울에만 32만가구를 비롯해 전국에 83만6천가구의 주택을 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 이는 현 정부 들어 발표된 공급 대책 중 최대 규모로, 시장에서도 매머드급 공급 계획에 기대감을 걸었다.
그러나 대책 발표 한 달이 채 지나지 않아 사업을 주도해야 할 LH의 직원들이 땅 투기 사건에 연루되면서 사업 추진 동력이 크게 약화됐고, 4월부터는 서울시장 보궐선거에 출마한 여야의 주요 후보가 모두 재건축 규제 완화를 공약하면서 정부 공급 대책의 약발이 시들해졌다.
전세시장은 계약갱신청구권과 전월세 상한제, 전월세 신고제 등 '임대차 3법' 효과로 작년보다 더 불안한 모습이 연출됐다.
올해 전국의 아파트 전셋값은 11월까지 9.27% 올라 작년 전체 상승률(7.32%)을 이미 넘어섰다. 전세난이 심각했던 2011년(15.38%) 이후 9년 만에 최고 상승률이다.
수도권(10.36%)과 지방(8.26%)의 상승률 격차가 크지 않은 가운데 인천(15.76%)의 상승률이 전국에서 가장 높았고 경기는 11.57%, 서울은 6.21% 각각 상승했다. 지방에서는 울산(13.94%)·대전(13.80%)·제주(13.27%) 등이 두 자릿수 이상 상승했다.
가파르게 상승하던 전셋값은 최근 전세대출 규제와 맞물리면서 가격 오름세가 한풀 꺾이고, 지역에 따라 일부 전세물건이 적체되는 모습도 보이고 있다. 2년 새 급등한 전셋값을 감당하지 못해 계약갱신청구권을 사용하는 등 재계약이 늘어난 반면 신규 계약은 급감한 영향이다.
전문가들은 다만 내년도 아파트 입주물량이 올해보다 크게 감소하는 데다 내년 하반기부터 계약갱신청구권을 소진한 세입자들이 신규로 전세시장에 쏟아져 나오면서 전세시장 불안은 한동안 지속될 것으로 보고 있다.
