내년부터 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 강화되고 조합원 입주권 대상 양도세 비과세 요건이 축소된다. 임대차 계약에서 계약 갱신이 거절된 임차인이 추후 집주인의 실거주 여부를 확인할 수 있고, 민·관 공동 도시개발사업에서 민간 업체의 이윤 상한이 제한되는 등 각종 제도 개편이 있을 예정이다.
27일 직방에 따르면 내년 1월부터 총 대출액이 2억 원을 넘는 개인은 차주 단위 DSR 규제가 적용된다. 총 대출액의 한도가 은행권에서 연소득의 40%, 제 2금융권에서 평균 50%까지로 제한된다. 여기에 더해 올해 7월 1일부터 시행된 규제로 내년 6월까지는 조정대상지역과 투기과열지구 등 규제지역에서 6억 원을 초과하는 주택을 담보로 대출을 받거나 1억 원이 넘는 신용대출을 받을 때에도 DSR 규제를 적용받는다. 내년 7월 1일부터는 총 대출액이 1억 원을 초과하면 DSR 규제(은행권 40%·제 2금융권 평균 50%) 대상이 된다.
양도소득세 제도 변경도 있다. 조합원 입주권을 양도할 때 받는 비과세 요건이 강화된다. 종전에는 분양권을 보유해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 내년 1월 1일부터는 이 같은 혜택이 없어진다, 주택과 상가 면적이 혼합되어 있는 상가주택에 대한 1세대 1주택 비과세 요건 또한 까다로워진다. 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 1세대 1주택으로 인정돼 양도세 비과세 대상으로 인정됐지만, 내년부터는 시가가 12억 원을 초과하면 면적과 상관 없이 주택 면적을 제외한 면적에 대해서는 세금을 내야 한다.
1월 20일부터는 공공 주도 정비사업의 용적률 혜택이 새로 생긴다. 한국토지주택공사 등 공공이 참여하는 소규모재건축사업의 용적률이 법적 상한의 120%까지 높아진다. 단, 늘어난 용적률의 20%~50%는 공공임대주택을 건설해 기부 채납해야 한다. 2분기부터는 계약갱신청구권 행사를 통한 임대차 계약 갱신을 집주인 실거주를 이유로 거절당한 임차인이 해당 집주인이 실제로 실거주하고 있는지 확인할 수 있게 된다. 임차인 보호에 새로운 제도 도입 목적이 있는 것으로 풀이된다.
일명 ‘대장동 사태’로 촉발된 제도 변경도 있다. 내년 6월 22일부터는 공공시행자와 민간참여자가 공동출자법인을 설립하여 추진하는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자의 이윤 상한을 대통령령으로 제한할 수 있게 된다. 사업 과정에서 집값 상승 등의 요인으로 실제 이윤이 약정된 이윤 상한을 넘게 될 때는 초과 이익을 도시개발특별회계의 재원, 문화·체육시설 등 주민 생활편의 증진을 위한 시설 설치, 임대주택의 건설·공급 사업비용으로 사용하게 된다.
