금리 인상으로 월세보다 전세보증금 대출 이자가 비싸졌다는 지적이 나오면서 공공임대주택 전월세 전환율에도 관심이 모이고 있다.
기준금리가 오른 만큼 전환율이 세입자에게 불리하게 적용될 수 있다는 우려도 나오지만 한국토지주택공사(LH)는 당분간 변동은 없을 것이란 입장이다.
◇공공임대, 보증금 증액시에는 6%, 감액시에는 2.5% 전환율
23일 국토교통부와 LH에 따르면 LH 공공임대주택 세입자가 월세를 낮추고 보증금을 올릴 때(증액전환)에는 6%, 반대로 월세를 높이고 보증금을 낮출 때(감액전환)에는 2.5%의 전월세 전환율이 적용된다.
임대보증금을 1000만원 높이는 경우 6%의 전환율을 적용하면 월세는 연간 60만원(월 5만원) 줄어들게 된다. 반대로 보증금을 1000만원 낮출 때 2.5%의 전환율을 적용하면 월세는 연간 25만원(월 2만여원) 늘어난다.
상황에 따라 다른 이율을 적용하는 이유는 보증금 증액 시에는 전환율이 높을수록, 감액 시에는 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리하기 때문이다. 예컨대 증액 전환율이 8%라면 마찬가지로 보증금을 1000만원만 높여도 월세는 연 80만원 감소한다. 감액 전환율이 1%라면 월세는 연 10만원만 늘어난다.
최근 수년간 증액전환율의 경우 6%로 고정돼 있었으나 감액전환율의 경우 정부의 서민 주거비 부담 완화 기조에 따라 낮아진 바 있다.
감액전환은 2015년 처음 허용됐는데 당시에는 4%의 전환율이 적용됐으며 2019년 3%로 낮아졌다. 이후 2020년 정부가 민간 임대 시장의 기존 계약 갱신 시 적용하는 법정 전월세 전환율(전세→월세)을 ‘기준금리+2%’(당시 2.5%)로 낮추면서 해당 감액전환율도 같이 2.5%로 내려갔다.
◇금리 인상에 조정 여부 촉각…LH “당분간 변동 없어”
최근 기준금리를 포함해 시중 금리가 인상하면서 공공임대 전월세 전환율의 조정 여부에도 관심이 몰린다. 정부가 감액 전환을 허용하고 전환율을 낮출 수 있었던 배경에는 금리 인하가 있었기 때문이다.
정부는 2015년 감액전환 허용을 포함한 임대 부담 완화 방안을 발표하면서 “한국은행의 기준금리 인하에 따른 시중금리 하락 효과를 반영해 서민의 주거비 부담을 낮추기 위한 것”이라고 설명했다.
실제로 민간 시장의 경우 금리가 오르면서 임대 비용, 특히 전세보증금의 부담이 커지는 상황이다. 은행권에 따르면 시중은행의 전세자금대출금리는 연 4.78%로 상승해 5%대 진입을 앞두게 됐다. 보증금 1000만원을 대출로 충당해 내려면 연 48만여원의 이자를 부담해야 한다는 의미다.
최근에는 전세부담이 월세보다도 높아졌다는 분석도 나온다. 지난해 11월 서울 아파트 기준 민간 시장 전월세 전환율 4.1%를 적용하면 보증금 1000만원을 월세로 전환할 때 부담하는 월세가 연 41만원에 그치기 때문이다.
시중 대출 금리가 오르면 전월세 전환율이 임차인에게 불리한 방향으로 조정될 여지도 있는 셈이다. 다만 한국토지주택공사(LH) 관계자는 “재무 구조만 고려했을 때 금리가 오르면 전월세 전환율을 조정할 필요는 있다”며 “주거복지에 대한 책임이 있는 만큼 당분간 변동은 없을 것”이라고 설명했다.
