새해에도 서울 주택 매매 시장에서 빌라(다세대·연립주택)가 아파트의 매매량을 앞지르는 현상이 이어지고 있다.
1일 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 빌라 매매(계약일 기준)는 1천447건으로, 아파트 매매(537건)의 약 2.7배에 달했다.
거래 등록 신고 기한(30일)을 고려하면 수치 자체는 변동될 수 있지만, 아파트보다 빌라 매매가 많은 추세가 바뀌기는 어려울 전망이다.
2020년까지만 해도 아파트 매매량은 빌라보다 통상 월간 2∼3배까지도 많았다.
빌라는 거래가 잘 이뤄지지 않아 환금성이 떨어지고, 가격도 잘 오르지 않는다는 인식 탓에 주택 수요자들이 대체로 빌라보다는 아파트를 선호하기 때문이다.
그러나 작년 1월부터 지난달까지 13개월 연속으로 빌라 매매량이 아파트 매매량을 추월하는 기현상이 지속하고 있다.
아파트 매매는 장기간 가격 급등에 따른 피로감, 대출 규제와 금리 인상 압박 등이 겹치면서 지난해 하반기부터 매매 건수가 큰 폭으로 줄어드는 추세다.
서울 아파트 매매의 경우 작년 7월 4천703건, 8월 4천217건, 9월 2천705건, 10월 2천205건, 11월 1천371건, 12월 1천117건, 올해 1월 537건으로 6개월째 큰 폭으로 감소하고 있다.
서울 빌라 매매는 지난해 5월 이후 8개월 연속으로 감소(6천24건→5천492건→4천853건→4천519건→4천198건→4천139건→3천480건→3천340건→1천447건)하고 있지만, 감소세가 아파트만큼 가파르지 않다.
한국부동산원 거래 통계를 통해 산출한 지난해 11월 서울 전체 주택 매매(신고일자 기준) 가운데 빌라의 비중은 58.5%로, 2006년 관련 통계 집계가 시작된 이래 월별 역대 최고치를 경신했다.
구별로 양천구(78.3%)의 비중이 가장 높았으며 송파구(77.2%), 강서구(74.5%), 강북구(73.2%), 도봉구(71.1%) 등이 뒤를 이었다.
이들 지역에서 주택 매매 10건 가운데 7건 이상이 빌라였던 셈이다.
비싼 아파트 대신 상대적으로 저렴한 빌라라도 사자는 내 집 마련 수요가 강해지면서 빌라에 상대적으로 매수세가 몰린 것으로 풀이된다.
KB국민은행 월간 시세 통계에 따르면 지난달 서울 평균 아파트값은 12억5천969만원인데 비해 빌라 평균 매매가는 3억4천559만원으로 아파트값의 3분의 1에도 미치지 못했다.
특히 올해부터 신규 취급되는 대출은 총대출액이 2억원을 초과하는 경우 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 대상이 되기 때문에 대출을 받지 못해 집을 사지 못하는 경우가 더욱 많아지고 있다.
DSR은 대출자가 1년간 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 연 소득에서 차지하는 비율을 뜻하는 지표다.
주택담보대출 한도만 계산하는 담보인정비율(LTV)과 달리 신용대출과 카드론 등 모든 금융권 대출의 원리금 부담을 보는 좀 더 포괄적인 개념이다 보니 DSR을 엄격하게 적용하면 대출한도가 줄어드는 효과가 난다.
결국 대출 규제에서 고가인 아파트가 상대적으로 가격이 싼 빌라보다 영향을 더 받을 수밖에 없다.
또 시가 9억원을 넘지 않는 빌라의 경우 아파트와 달리 무주택자가 매수하면 별도의 전세자금 대출도 받을 수 있다.
박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "자기자본인 구매력과 타인자본인 대출의 한계에 봉착한 서민들이 내 집 마련을 위해 아파트 대신 빌라로 눈을 돌리는 것"이라며 "민간·공공재개발 사업이 본궤도에 오르면서 빌라 가격 상승에 대한 기대감이 커지는 것도 빌라 매매량이 아파트 매매량을 추월하는 데 영향을 끼치고 있다"고 설명했다.
