서울시가 지난 10년 가까이 주거용 건축물에 일률적으로 적용해온 층고 규제를 없애기로 했다. 토지의 주요 용도를 규정하는 '용도지역' 제도 개편과 도시철도 지상 구간의 지하화도 추진한다.
오세훈 서울시장은 이 같은 내용을 담은 '2040 서울도시기본계획'을 3일 시청에서 발표했다. 도시기본계획은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(국토계획법)에 따른 최상위 법정계획으로, 각종 도시계획의 지침이 된다. 오 시장 취임 후 처음 수립해 발표하는 장기 종합계획이다.
◇ 아파트 층고 제한 없애고 용도지역 규제 개편·완화…부동산 시장 변화
서울시는 이번 계획안에서 종전 '2030 서울도시기본계획'에 명시된 높이 기준을 삭제하기로 했다. 2014년 박원순 전 시장 시절 수립된 '2030 계획'은 무분별한 돌출 경관을 방지한다는 목적으로 주거용 건축물의 높이를 서울 전역에서 일률적으로 '35층 이하'로 제한하는 내용을 뒀다.
시는 이런 높이 규제가 한강변 등의 획일적인 스카이라인을 이끌었다고 보고 2040 계획에서는 이를 폐지하기로 했다. 앞으로는 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 다채로운 스카이라인을 유도한다는 방침이다.
오 시장은 "뚝섬유원지에서 잠실 쪽을 보면 칼로 두부를 잘라놓은 듯한 잠실아파트 단지를 볼 수 있다. 반면 광진구 쪽을 보면 조화롭게 배치된 스카이라인을 볼 수 있다"며 "바로 그런 스카이라인을 만들겠다는 의지"라고 설명했다.
한강 연접부 아파트 층고를 15층으로 제한하는 규정에 관해서는 "한강 연변의 저층 제한은 기존 원칙이 지켜질 것"이라며 "합리적인 동 배치를 하다 보면 연접해 있는 동보다 뒤쪽 동이 높아질 수밖에 없다"고 밝혔다.
아울러 시는 현행법상 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하기로 했다. 용도지역은 한 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 정해 건물의 높이와 용적률 등을 규제하는 제도다. 서울 내 용도지역은 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분된다.
오 시장은 "용도지역제는 산업화가 시작된 1800년대 말에 태동한 개념을 근간으로 하고 있다"며 "기능 구분이 사라지는 융·복합 시대에 급속하게 변화하는 미래 도시환경을 담아내기에는 자율성·유연성 등 측면에서 한계를 드러내고 있다"고 지적했다.
그러면서 "도시계획 패러다임을 대전환한 '비욘드 조닝'(Beyond Zoning)을 준비하겠다"며 "용도 도입의 자율성을 부여하고 복합적인 기능 배치를 가능하게 할 것"이라고 밝혔다.
시는 정부와 학계, 전문가 등과 공감대를 형성하고 공론화해 국토계획법 개정 등 법제화를 추진할 계획이다.
또 용도지역의 엄격한 구분을 대체하는 새로운 공간 개념으로 '보행 일상권'을 도입한다. 보행권(도보 30분 이내) 안에 일자리와 여가문화, 수변녹지, 상업시설, 대중교통거점 등 기능을 모두 갖추게 해 자립적인 생활권을 만든다는 개념이다.
◇ 3도심 등 중심지 기능 강화…철도 지하화
시는 기존 '2030 계획'에서 확립한 중심지 체계(3도심·7광역중심·12지역중심)를 유지하되 3도심(한양도성내·강남·여의도)의 기능을 한층 강화하기로 했다.
특히 첫 번째 도심이라 할 수 있는 한양도성 안이 박 전 시장 시절 보존 중심 정책과 정비사업 제한으로 활력을 잃었다고 보고, 남북 방향 4대 축을 만들어 활성화 정책을 추진한다. 광화문∼시청은 '국가중심축'으로, 인사동∼명동은 '역사문화관광축'으로, 세운지구는 '남북녹지축'이자 신산업의 중심으로, DDP는 패션·뷰티 허브이자 '복합문화축'으로 재탄생시킨다는 계획이다. 또 이들 지역을 동서 방향으로 잇는 '글로벌 상업 축'을 더해 '4+1축'을 조성한다.
여의도는 용산정비창 부지에 개발 예정인 국제업무 기능과 연계해 '글로벌 혁신코어'로 발전시킨다. 테헤란로를 따라 업무 기능이 집적한 강남은 중심 기능을 잠실·서초 등 동서 방향으로 확산시킬 방침이다. 또 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계해 가용지를 창출한다는 계획이다.
총면적 105.8㎢(선로 101.2km, 차량기지 4.6㎢)에 달하는 지상 철도 구간을 단계적으로 지하화하는 방안도 추진한다. 서울의 중심지를 관통하는 철로가 지하화해 지상 공간이 활용되면 도시에 큰 활력을 불어넣을 것으로 기대되고 있다. 시는 지상 구간의 상당 부분이 국철인 점 등을 고려해 정부와 논의 구조를 마련할 계획이다.
◇ 하천 중심 공간 재편…미래교통 인프라 확충
서울 내 61개 하천을 중심으로 하는 도시공간 재편도 이뤄진다. 전체 하천을 위계에 따라 한강과 4대 지천(안양천·중랑천·홍제천·탄천), 소하천·지류로 나누고 접근성 강화, 명소 조성 등 수변 활성화 전략을 펼친다.
미래교통 인프라도 확충한다. 특히 도심항공교통(UAM) 기반을 마련하기 위해 2025년 기체 상용화에 맞춰 김포공항∼용산국제업무지구 등 시범 노선을 운영한다. 용산·삼성·잠실 등 대규모 개발지구에 UAM 터미널을 설치하고, 민간 개발 시 관련 인프라를 확보하면 용적률을 높여주는 방안도 추진한다.
UAM 등 미래교통과 광역급행철도(GTX), 개인형 이동수단(PM) 등을 연계하는 복합환승센터 개념의 '모빌리티 허브'도 곳곳에 조성한다.
서울시는 올해 공청회를 비롯해 국토교통부 등 관련 기관 협의, 시의회 의견청취, 도시계획위원회 심의 등을 거친 뒤 연말까지 '2040 서울도시기본계획'을 확정할 방침이다.
오 시장은 더불어민주당 이재명 대선 후보의 '용적률 500% 4종 주거지역 신설' 공약에 관해서는 "특정 지역을 지적하면서 용적률을 500%까지 올린다든가 일반주거지역 4종을 신설해 용적률 획기적으로 올린다는 공약은 도시행정을 하는 사람 입장에서는 무리한, 선거 국면이니 용인되는 그런 정도의 제안"이라고 비판했다.
이어 "용적률을 500%까지 높이면 환경, 교통에 굉장히 과부하가 걸리게 된다"며 "그 숫자 하나만 선거에 내놓는 것은 그런 방향의 의지 표현이라고 좋은 뜻으로 해석한다"고 덧붙였다.
