6일 한국도시연구소와 주거권네트워크가 분석한 지난해 전국 아파트 매매·전세 실거래가 자료를 보면 지방에선 이미 전세값이 많게는 수천만원가량 매매가격보다 높게 형성됐거나, 전세 체결 후 매매가가 하락하면서 전세가율이 100%를 넘긴 사례를 쉽게 찾아볼 수 있다.
대구 달서구의 A아파트 전용 59.94㎡는 지난해 2억원에 매매됐지만 같은 면적의 전세가격이 2억4000만원으로 4000만원 더 높았다. 전북 전주시의 C아파트 전용 84.97㎡는 지난해 매매가 2억4900만원, 전세 2억8000만원으로 전세값이 3000만원가량 높았다. 전북 익산시의 D아파트 전용 84.70㎡의 경우 지난해 전세값은 1억5000만원이지만 1억1470만원에 매매거래된 것으로 신고됐다. 경북 안동시의 E아파트 전용 84.78㎡는 지난해 8600만원의 매매가에 비해 전세가격은 1억1750만원에 거래됐다. 경북 영주시의 F아파트 전용 75.33㎡는 지난해 1억3000만원에 전세가 거래됐지만 같은 면적이 올해 1억1000만원에 매매됐다. 전세 체결 후 매매가 하락으로 깡통전세 위험에 노출된 사례다.
깡통전세는 전세가 체결된 주택의 가치가 하락하거나 전세가격이 올라 매매가에 근접하거나 이를 초과할 때 위험성이 높아진다. 올 들어 부동산 시장은 ‘대선 변수’를 들어 거래절벽이 이어지고는 있지만 주택가격 하락과 전세가격 상승 가능성이 모두 상존하고 있다. 둘 중 하나만 본격적으로 발생해도 깡통전세 위험은 더 확산될 수 있다는 의미다.
■ 지방 미분양 늘고 가격은 하락 직전
서울 및 수도권의 경우 전세가율이 지방에 비해 상대적으로 낮다. 문제는 지방이다. 아파트 가격 향방의 선행지표로 활용되는 미분양은 지난해 말부터 지방에서 매월 큰 폭으로 늘고 있다.
국토교통부의 1월 미분양 집계를 보면 지방 미분양은 2만402가구로 전월(1만6201가구) 대비 25.9% 늘었다. 지방의 미분양은 지난해 11월 1만2622가구로 역대 최저수준을 나타낸 뒤 두 달 연속 20%대 증가폭을 보이고 있다.
지방 중에서도 미분양이 타 지역에 비해 더 많이 늘어난 지역을 주목해야 한다. 대구는 1월 3678가구가 미분양돼 전월(1977가구) 대비 86.7% 늘었다. 충남은 같은 기간 1012가구에서 1383가구로 36.7% 증가했다. 전북은 133가구에서 178가구로 33.8%, 경남은 1879가구에서 3124가구로 66.3% 각각 미분양이 늘었다. 이들 지역 모두 전세가율이 100%를 돌파했거나 100%를 목전에 둔 지역이다. 경남의 경우 전세가율이 지난해 말 기준 87.5%에서 올 1~2월간 98.3%로 높아졌다.
한국부동산원의 2월 4주(28일 기준) 주간 아파트 가격동향 자료를 보면 지방의 아파트값은 2주 연속 보합(0.00%)을 나타내 하락 전환을 눈앞에 뒀다. 6대 광역시는 -0.02% 하락해 5주 연속 가격이 하락했다. 대구의 경우 -0.11% 가격이 떨어지며 16주 연속 하락을 이어갔다. 한국도시연구소의 올 1~2월 실거래가 분석에서 경남·북, 충남·북 지역은 실거래가가 지난해 대비 -5~6%대가량 떨어진 것으로 집계됐다.
■ 하반기부터 전세 신규계약 기간 도래
올 하반기부터 임대료 인상 제한이 없는 신규계약 체결 시기가 돌아온다. 2020년 7월31일부터 새 임대차보호법이 시행돼 시행일 기준으로 계약만료가 1개월 이상 남은 임대차 계약의 경우 1회에 한해 2년간 계약을 연장할 수 있는 길이 열렸다. 이를 적용하면 2020년 8월31일 만기되는 기존 전세계약까지는 계약갱신이 가능했다. 지난해 전·월세신고제 도입 이후 국토부 집계를 보면 아파트의 경우 계약갱신을 사용하는 경우가 전체의 78%가량으로 집계됐다. 새 임대차법으로 갱신된 계약은 2년이 지난 올 8월31일부터 만료가 시작된다. 한 차례 계약갱신이 끝나면 집주인은 ‘임대료 5% 상한’과 관계없이 신규계약을 체결할 수 있다. 서울 용산구의 한 공인중개사는 “신규계약을 체결하려는 집주인은 만료 석 달 전까지 세입자에게 재계약 의사가 없음을 밝히고 새 세입자를 구하는 점을 감안하면 올해 5월쯤부터는 신규계약에 따른 인상분이 반영돼 전세가격이 형성될 것”이라고 밝혔다.
새 임대차법 시행으로 임대료 상한이 생기기 전 2년간 아파트 중위 전세가격 상승률은 평균 13%였고, 문재인 정부 출범 직전 박근혜 정부의 2년간 전세가격 상승률은 39%였다. 이미 서울 도심 등 전세 수요가 많은 지역에서는 아파트 단지별로 갱신계약과 신규계약 간 가격 차이(이중가격)가 최대 2배가량 벌어진 곳도 있다. 정부는 이중가격 현상은 인정하면서도 “전세값은 매매와 연동되기 때문에 신규계약으로 급격하게 전세가 오르진 않을 것”이라고 밝혔다.
임대차 시장에서 전세 비중이 하락한 점도 전세가격 상승을 불러올 요인이 될 수 있다. 한국도시연구소의 2021년 실거래가 분석 결과를 보면 전체 주택의 전세 비중은 전국 59.0%, 서울 57.6%로 나타나 전년 대비 전국은 3.4%, 서울은 4.7% 비중이 줄었다. 아파트 전세 비중도 같은 기간 전국(66.0%→64.4%), 서울(70.2%→62.8%)로 각각 줄어 최근 5년 내 가장 낮은 비중을 나타냈다.
홍정훈 한국도시연구소 연구원은 “주택가격 폭등 여파로 불안한 흐름이 나타나는 임대차 시장 안정을 위해 임대차법 개정을 통한 신규계약 시의 임대료 규제가 필요하다”며 “임차가구가 지불하는 보증금과 월세가 갭투기로 악용되는 한국 임대시장의 특성을 고려할 때 신규계약에 대한 임대료 규제는 매매가격을 안정화, 가계부채 증가 억제 등의 효과도 가져올 수 있을 것”이라고 밝혔다.
