정부가 오는 23일 올해 공공주택 공시가격을 공개하는 가운데 1주택자의 보유세 인하 방안에 관심이 집중되고 있다. 현재 가장 유력하게 거론되고 있는 것은 공정시장가액비율 조정이다. 다만 이 방안이 시행되면 강남 고가주택의 감면 효과가 더 크게 나타나 ‘부자감세’ 비판이 제기될 가능성이 크다.
공정시장가액비율 조정하나
21일 김상훈 국민의힘 의원에 따르면 ‘2016~2021년 주택분 보유세 현황’을 분석한 결과, 2016년 3조9392억원이었던 보유세액이 작년 10조8756억원에 이르렀다. 문 정부 5년간 6조9364억원이나 늘어난 것이다.
지난해 공동주택 공시가격이 19.05% 오른 데 이어 올해도 20%가량 상승할 것으로 예상되는 만큼 보유세 폭탄이 예고되고 있다.
이에 따라 정부는 올해분 재산세와 1세대 1주택자에 대한 종합부동산세 부담을 지난해 수준으로 되돌리는 방안을 추진하고 있다. 이를 위해 공정시장가액 비율을 낮춰 세 부담의 가파른 증가를 막는 방식을 고려하고 있다. 공정시장가액 비율은 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 비율이다. 올해 기준으로 재산세는 60%, 종부세는 100%다.
세부담을 낮추는 방안은 과년도 공시가격을 적용하거나 세율 인하 등이 있지만 전부 세법 개정이 필요한 부분이다. 반면 공정시장가액 비율 조정은 정부 의지만으로 가능하다. 지방세법은 재산세의 공정시장가액비율을 40∼80%(주택 기준) 사이에서, 종부세법은 60∼100% 사이에서 해당 법 시행령으로 조정할 수 있도록 규정하고 있다.
특히 윤석열 대통령 당선인 또한 공정시장가액비율을 조정해 2020년 수준으로 세부담을 낮추겠다고 공약한 바 있다. 하지만 종부세의 경우 공시가격을 작년 기준으로 동결하더라도 공정시장가액 비율 조정만으로 2020년 수준으로 되돌리기란 쉽지 않다.
강남권·비강남권 감면 혜택 격차 커
이데일리가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산 팀장에 의뢰해 2022년 보유세 시뮬레이션해 본 결과(2021년 공시가격 동결·공정시장가액비율 90% 인하시) 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 114㎡(2021년 공시가격 33억9500만원)의 경우 보유세는 3622만원으로 작년(3809만원)보다 187만원 줄어든다.
반면 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(2021년 공시가격 12억6300만원)의 경우 457만원으로 작년(437만원)보다 오히려 20만원 정도 더 늘어난다.
우병탁 팀장은 “전년도 기준으로 세부담 상한이 정해지기 때문에 작년에 세부담 상한선에 걸렸던 주택의 경우 올해 작년분이 이월되는 효과가 나타나는 것”이라면서 “중고가 주택의 경우 공정시장가액비율을 낮추더라도 작년보다 보유세가 늘어날 수도 있다”고 말했다.
재산세 공정시장가액비율을 40%까지 낮추면 감면 효과는 있지만 격차는 더 커진다. 아크로리버파크는 보유세가 608만원 줄어든 반면 마포래미안푸르지오는 136만원 정도 줄어든다.
특히 작년에 재산세 감면을 받았던 공시가 9억원 미만의 주택의 경우 공정시장가액 비율 조정 효과가 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 경기도 성남시 분당구 야탑동 장미8단지현대 아파트(2021년 공시가격 6억8300만원)는 재산세 공정시장가액비율을 40%로 낮춰도 보유세가 82만원으로 전년도(107만원)보다 25만원 정도 줄어드는데 그치는 것으로 나타났다.
이동현 하나은행 부동산센터장은 “공시가격을 낮추거나 공정시장가액비율을 낮추면 1주택자 실수요자 뿐만 아니라 다주택자에게도 혜택이 돌아갈 수 있다”면서 “근본적으로 보유세에 대한 국민적 합의를 통한 전면적인 재검토가 필요하다. 특히 장기적으로는 과도한 1주택자 보유세 부담을 줄여주는 방법으로 세율 인하, 세부담 상한선 완화 등의 법 개정이 필요하다”고 말했다.
