임대차 시장 안정을 위해 도입한 임대차3법이 입법 취지와는 다르게 전셋값 급등을 불러온 가운데 윤석열 대통령 당선인이 어떤 방식으로 임대차3법을 손질할지 관심이 쏠린다.
임대차3법은 ▲2년의 임차 계약 후 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 ‘계약갱신청구권’ ▲임대료 증액의 상한을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 ‘전월세 상한제’ ▲계약 30일 이내 관련 정보를 신고하도록 하는 ‘전월세신고제’를 말한다.
28일 부동산업계에 따르면 임대차3법이 세입자 보호를 위한 제도이지만 전셋값이 크게 오르고 전세의 월세화가 가속화하는 등의 부작용이 나타났다.
한국경제연구원이 내놓은 보고서 ‘보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향 분석’에 따르면 2016~2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이며 안정적 흐름을 유지하던 서울 전셋값은 최근 2년간 23.8% 폭등했다. 더욱이 ‘전세의 월세화’가 가속화하면서 서울 월세 비중이 2년간 13.7% 증가했다. 이 같은 결과에 임대차 3법과 보유세의 급격한 인상 등이 일정 역할을 했다고 한경연은 지목했다.
현재 전세시장은 안정 조짐을 보이고 있지만 임대차 3법 시행 2년이 도래하는 올해 하반기는 계약갱신청구권 행사로 물량이 줄어들어 전세대란이 심화될 것이란 우려도 있다.
한국부동산원에 따르면 전국 월간 주택종합 전셋값은 전월 0.07% 상승에서 보합 전환됐다. 수도권(0.01%→-0.07%), 서울(0.04%→-0.06%)은 상승에서 하락세로 돌아섰다. 하지만 계약갱신청구권과 전월세상한제가 도입되기 전과 비교하면 전셋값은 큰 폭으로 오른 상태다. 새 임대차법이 시행된 2020년 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 4억6458만원이었는데, 지난달 평균은 6억3362만원으로 1억7000만원 가까이 올랐다.
임차인은 오른 전셋값을 감당하지 못해서, 임대인은 오른 보유세 등을 월세로 전가하는 과정에서 반전세 등 보증부월세가 늘고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 임대차 시장에서 전체 1만6735건 중 월세가 조금이라도 낀 거래는 6446건으로 38.5%를 차지했다. 지난해 1월 이 비율은 34.0%였다.
윤 당선인은 후보자 시절 TV토론에서 취임 후 가장 먼저 손 볼 부동산 정책으로 임대차3법을 언급했다. 윤 당선인은 당시 “오는 7월이면 임대 기간이 만료돼 전셋값 상승이 예상돼 임대차3법을 개정할 것”이라고 말한 바 있다.
다만 섣불리 제도를 수정했다가 시장에 더 큰 혼란을 가져올 가능성이 크다. 여소야대 정국에서 더불어민주당이 통과시킨 법을 개정하기도 쉽지 않다. 부동산 전문가들은 전면폐지와 같은 급격한 방식보다는 미세조정을 통해 보완할 필요가 있다는 의견을 낸다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “임대차3법으로 흙탕물이 된 웅덩이가 겨우 잠잠해졌는데, 또 메기를 풀 수는 없다”며 “상생임대인 제도의 범위를 확대하는 방안 등을 고려해 볼 수 있다”고 말했다.
상생임대인 제도란 신규·갱신 임대계약 시 임대료를 5% 이내로 인상하면 정부가 임대인에게 양도소득세 비과세 특례적용을 받기 위한 1년 실거주 인정 혜택을 부여하는 것이다. 현재 이 제도는 공시가 9억원 이하 1가구 1주택자에 한정돼 임대차 시장의 주류를 차지하는 다주택자에는 해당이 안 된다.
김효선 NH농협은행 부동산전문위원도 “집행한 지 3년차인 법의 일부를 환원해 버리면 정책 신뢰성이 떨어지고 선의의 피해자가 다수 발생할 수 있다”며 “전세시장도 지역에 따라 온도차가 커 임대차3법에 예민한 지역이 있고 법 자체가 무의미한 지역도 있다. 지역 특성을 고려한 재검토가 필요하다”고 했다.
