집값 낙폭은 점차 줄어들고 있지만 여전히 주택시장 침체 분위기가 이어지는 가운데 서울시의 토지거래허가제를 놓고 실효성 논란이 계속되고 있다.
시는 토지거래허가구역을 해제할 경우 집값이 반등할 우려가 있단 입장이지만, 시장에선 부동산시장 경착륙을 막기 위해 정부도 나서서 규제를 해제하는 상황에서 모순이란 볼멘소리가 나온다.
17일 업계 등에 따르면 최근 서울 강남구는 대치·삼성·청담동 일대 9.2㎢ 토지거래허가구역 지정 기간이 다음 달 22일로 종료됨에 따라 서울시에 구역해제 의견을 제출했다.
대치·삼성·청담동 일대는 2020년 6월 23일 토지거래허가구역으로 묶인 이후 두 차례 연장을 거듭한 상태다. 시는 국제교류복합지구 및 인근 지역 부동산 투기 수요를 억제하기 위해 이들 지역을 허가구역으로 묶었다.
강남구는 지난 4년간 허가구역 지정 이후 부동산 거래량이 35% 수준으로 급감했으며 거래가격 역시 꾸준히 오름세를 나타냈으나 지난해 2분기 이후 금리 인상 등의 여파로 최고가 대비 6억원 이상 떨어진 뒤 1년 넘게 안정세를 이어오고 있다고 밝혔다.
앞서 3월에도 강남구는 압구정아파트지구 114만9476㎡에 대한 토지거래허가구역 지정 해제 의견을 낸 바 있다. 하지만 서울시는 재건축으로 인한 집값 상승 우려가 있다며 지난달 해당 지역에 대한 토지거래허가구역을 1년 더 연장했다.
토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 대지지분 기준 아파트는 6㎡, 상가는 15㎡ 이상이면 규제 대상에 포함된다. 특히 주거용은 2년간 실거주 목적으로만 이용할 수 있어 갭투자가 불가능하다.
해당 지역 주민들은 초고가 주택이 밀집한 용산구 한남동, 서초구 반포동 등은 규제로 묶이지 않아 형평성에 어긋나며, 주택을 마음대로 사고팔 수 없어 과도한 재산권 침해라고 주장한다. ⓒ데일리안DB해당 지역 주민들은 초고가 주택이 밀집한 용산구 한남동, 서초구 반포동 등은 규제로 묶이지 않아 형평성에 어긋나며, 주택을 마음대로 사고팔 수 없어 과도한 재산권 침해라고 주장한다.
올 초 정부가 서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산을 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고 서울시가 도심 내 정비사업에 고삐를 당기는 만큼 토지거래허가구역을 연장하는 건 어불성설이란 거다.
토지거래허가제를 바라보는 전문가들의 시선도 엇갈린다. 개발 호재에 따른 집값 자극을 우려해 마련된 제도인 만큼 개발이 지연될 경우 유연한 대처가 필요하단 의견이 있지만, 금리가 고점을 찍었단 인식이 확산하고 집값 하락폭도 점차 줄고 있어 허가구역을 해제할 경우 시장 분위기가 반전될 수 있단 견해도 있다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "토지거래허가구역을 지정하는 목적은 조정대상지역나 투기과열지구 등 규제지역으로 묶는 것과 달리 개발이 확정된 지역들의 투기성 거래를 막기 위함"이라며 "개발이 가속화될 거란 기대가 있고 그에 따른 우려로 지정이 됐다면 사실상 개발이 멈춘 상황에선 판단을 달리해야할 것 같다"고 설명했다.
그러면서 "집값 상승은 차치하고 개발이 빨리 되지 않은 상황에서 토지거래허가구역으로 묶여 매각에 어려움을 겪다 보니 지역 주민들은 재산권 침해라고 생각할 수밖에 없을 것"이라며 "구역 해제로 집값 상승에 영향을 미칠 수 있겠지만 투자나 투기 목적으로 매입하는 수요가 굉장히 제한적이라 시장에 미칠 영향은 미미할 것으로 판단되나, 서울시가 허가구역을 해제하진 않을 것"이라고 진단했다.
반면 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시장에선 이미 집값이 바닥을 다졌다는 얘기가 나오고 있다"며 "시장에서 금리는 오를 데로 올랐다는 인식이 있고, 이제 고비를 넘겼다고 판단되면 집값 상승으로 이어질 수 있다. 부동산 가격이 오르려고 하고 있어 지금은 묶어두는 게 맞다"고 말했다.
권 교수는 또 "시장이 실수요자 중심으로 재편돼 가격이 올라야 하는데 최근에는 전세사기 등우려가 커지면서 2030 수요자들이 무리해서 집을 사고 있다"며 "실질적으로 이들 수요가 주택시장 활성화와 연결되느냐는 누구도 알 수 없다. 시중은행 금리도 낮아지고 있어 구역 해제만으로 가격이 올라갈 여지는 충분하다"고 덧붙였다.
