최근 전세시장은 부동산 경기 침체, 고금리로 인한 금융비용 증가와 잇단 전세사기 사건으로 전세 기피현상까지 겹치며 큰 위기를 맞았다.아파트 전세시장의 장기화되는 침체와 하락세로 인해 역전세 발생 가능성이 점차 높아지고 있다. 서울은 자치구에 따른 차이가 있으나 타 지역에 비해 상대적으로 변동률이 낮고 하락전환 시기도 지난해 하반기로 타 지역에 비해 이른 편은 아니지만, 인천·대구·세종 등 지방 대도시들은 2021년 중반부터 전세가격이 떨어지기 시작한데다 하락률도 가파르다는 점에서 수요자들의 관망세가 확대되고 있다.
22일 부동산 플랫폼 '직방'이 전국 아파트 전세가격지수의 최근 추이와 2년 전 대비 변동률을 검토한 결과 지난달 기준 전국 아파트 전세가격지수는 2021년 4월 대비 11.8% 하락한 것으로 나타났다. 전세가격의 하락세가 가장 컸던 지역은 세종(28.5%)과 대구(26.5%)였으며울산(-18.9%) 인천(-17.1%) 부산(-16.9%) 대전(-15.1%) 순이었다. 일반 도 지역 전세가격도 지속적으로 떨어졌으나 대도시들에 비해 상대적으로 변동폭은 작았다. 강원과 제주는 변동률이 각각 0.5%, 1.2%로 2년 전 가격 수준까지 내리지는 않았다.
서울·경기·인천의 수도권 전세가격 흐름은 2020년 이전까지 비슷한 추이를 보이고 있었으나 이후 인천과 경기에서 서울에 비해 아파트 전세가격의 변동폭이 비교적 확대된 것으로 나타났다. 인천은 2021년 10월에 고점을 기록한 뒤 가파른 전세가격 하락세를 기록했다. 올 초에는 3년 전(2020년 초) 수준에 머물렀다. 서울과 경기는 지난해 중순부터 본격적인 하락세가 시작됐으며 현재는 약 2년 반 전인 2020년 중순까지 가격이 떨어진 상태다. 수도권 3개 시도 모두 올해 들어선 전세가격 하락 추세가 비교적 완만해지는 경향을 보인다. 지난해 지수(잠정치)에서는 일부 반등의 신호가 포착되기도 했다.
경상권은 수도권과 달리 특별한 반등신호 없이 계속 전세가 하락 곡선을 그리고 있다. 대구의 낙폭는 세종을 제외한 전국에서 가장 넓었다. 지난해 대구의 전세가격지수는 85.8포인트(p)로 2016년 10월과 유사해 5년 반 전 가격까지 떨어졌음을 알 수 있다.
충청권에서는 세종시의 등락폭이 매우 컸다. 세종은 2020년 전국에서 가장 빠른 속도로 전세가격 상승을 경험한 이후 2021년 하순부터 급격한 하락을 보여 2023년 현재는 3년 전인 2020년 초 수준까지 전세가가 내렸다. 충북의 경우 전세가격의 상승이 타 지역보다 느린 2021년 중순 쯤부터 시작됐고 지난해 이후 침체기의 하락 추세도 완만해 지난달 기준 2년 전 동월 대비 하락률은 타 시도에 비해 낮은 편이다.
전라권은 전체적으로 타 지역에 비해 전세가격의 등락폭이 비교적 좁은 편이다. 전남의 경우 2021년 부동산 과열기 상승폭이 작았던 것에 비해 지난해 들어 꾸준한 하락세를 보이며 현재(2023년 4월) 2019년의 가격 수준까지 떨어진 것으로 나타났다. 강원과 제주는 최근 전세가 하락 속도가 전국에서 가장 느린 편으로 꼽히지만 수도권과 달리 특별한 반등 신호는 없다.
서울 자치구별 전세가격을 살펴보면 지난달 기준 강남구와 동작구의 아파트 전세가격이 2년 전 대비 각각 -13.2%, -12.9%로 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 권역별로는 북부권(노·도·강 지역)과 동남권(강남3구 지역)에서 대조를 이뤘다. 강남3구(강남·서초·송파)는 2019년 이후 지난해 상반기까지 연평균 10% 안팎 상승세를 보이다 지난해 중순 이후 하락 전환해 1년 동안 고점 대비 15~17% 급격한 하락세를 보였다.
북부권은 2020년에 급격한 전세가격 상승을 보인 이후 2년 간 보합세를 유지하다 지난해 하반기부터 하락장에 진입했으나 그 속도는 10~11% 내외로 동남권에 비하면 비교적 느리다. 강북, 송파와 같은 일부 자치구는 올해 3-4월 들어 반등이 시작되려는 조짐을 보이는 반면 서초, 강남 등의 자치구에서는 지속 하락하는 패턴을 보이는 등 최근 전세값 동향은 지역에 따라 엇갈리고 있다.
지난달 기준 3호선 역세권 아파트의 전세가격이 2년 전 대비 12.9% 하락한 것으로 나타나 상대적으로 가파른 변동폭을 드러냈다. 6호선(-6.7%) 신분당선(-8.1%) 2호선(-8.5%)은 비교적 하락률이 낮은 것으로 나타났다. 서울 내 주요 업무지역을 지나는 2호선 역세권 아파트들의 전세가격 변동 추세도 급격하지 않은 편이다. 신분당선 인근 아파트는 전세가격 하락전환이 늦어 지난해 상반기까지 꾸준히 오르다 지난해 하반기부터 빠지기 시작했기에 지난달 기준 2년 전 대비 변동률은 상대적으로 낮게 집계됐다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "인천은 과거 3년 전, 대구는 5년 전 수준까지 전세가격이 떨어져 역전세난 우려가 현실화되는 상황"이라며 "올해 들어 기준금리 동결과 코픽스 금리 하락 등으로 인해 수도권 일부 지역의 4월 전세가격지수 잠정치에서는 가격 반등의 신호가 포착되기는 했지만 지방의 경우 지난해 비해 전세가 하락폭이 다소 완화됐다고 해도 반등 조짐은 보이지 않고 있다"고 설명했다.
이어 "반등 신호가 포착되는 수도권의 또한 전세사기 리스크에 대한 사회적 관심 증대, 미국의 추가 금리인상 시사 등 금융시장의 리스크가 아직 해소되지 않았음을 고려하면 현 시점에서 반등을 섣부르게 논하기 보단 향후의 거래 동향을 지속 확인할 필요가 있다"고 덧붙였다.
