정부가 역전세난, 전세 사기 등 임대차 시장 리스크를 관리하기 위해 1년간 보증금 반환목적 대출에 한해 규제를 완화한다.
정부는 4일 하반기 경제정책 방향에서 이 같은 내용의 임대차시장 대출 규제 완화 방안을 제시했다.
신규 전세보증금이 기존 보증금보다 낮거나 후속 세입자를 구하지 못해 전세금 반환이 어려워진 집주인에 대해 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제 대신 특례보금자리론과 마찬가지로 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용하는 것이 골자다.
대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원하는 것이 원칙이다.
다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 후속 세입자 전세보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출한도 내 전세보증금을 대출해준다.
반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급해 전세금 반환목적 외에는 사용할 수 없다.
집주인이 임대사업자인 경우에는 임대업 이자상환비율(RTI)을 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향한다.
금융위원회 분석 결과 연소득 5천만원인 차주(개인다주택자)가 대출금리가 4%인 30년 만기 대출을 받았다고 가정했을 때 규제 완화로 대출 한도가 늘어나는 규모는 1억7천500만원가량으로 추산된다. 신용대출 등 다른 대출이 있어 주택담보대출 규모가 더 작은 경우엔 한도가 더 늘어날 수 있다. DSR은 모든 대출의 원리금을 따져 계산하는 반면, DTI는 신용대출 등에 대해 이자 상환분만 반영하기 때문이다.
같은 조건에 연소득이 1억원인 차주의 경우 한도는 3억5천만원가량 늘어난다.
개인 임대사업자의 경우 보유 주택 수 5채에 전세금 5억원, 대출금리 4.0%, 예금금리 3.0%를 가정하면 대출 한도가 약 3억7천500만원가량 증가하는 것으로 분석됐다.
이형주 금융위 금융정책국장은 "역전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7천만원임을 고려하면 대출한도가 늘어나 역전세 문제 해소에 도움이 될 것"이라며 "대출 규제 완화는 전세금 반환 목적으로만 제한되기 때문에 갭투자에 악용될 우려는 없다"고 말했다.
정부는 전세 사기 피해자에 대해서는 6월 1일 시행된 특별법 등을 통해 금융지원 프로그램을 운영한다.
전세 사기 피해자가 기존 주택금융공사, SGI서울보증이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환할 수 있도록 이달 중 5대 은행 시스템을 가동하고, 연체정보 등록을 유예한다.
경·공매 시점 최우선변제금을 받지 못하는 전세 사기 피해자에 대해서는 최우선변제금 한도(서울 기준 5천500만원) 내 무이자 대출을 지원한다.
정부는 또 가계부채, 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 등 잠재 리스크 관리를 강화할 방침이다.
가계부채에 대해서는 변동금리 대출을 고정금리 대출로 대환 시 중도상환수수료 부담을 완화하는 안을 추진하는 등 양적 관리와 질적 개선 노력을 병행한다.
연체 위기자를 대상으로 채무조정 특례제도(약정이율 30∼50% 인하, 10년 이내 분할상환 기간 연장 등)를 운영한다.
금융시장의 '약한 고리'로 꼽히는 부동산 PF에 대해서는 캠코의 PF 펀드, PF 대주단 협약을 통해 부실 사업장을 지속 관리하고, 필요시에는 현재 1조원 규모인 캠코의 PF 펀드 규모를 확대할 계획이다.
주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 비율은 80%에서 90%로 상향해 은행의 부동산 PF 관련 대출 회수 리스크를 완화한다.
건설사에는 PF 대출 보증요건을 완화하고, 회사채 발행을 지원할 예정이다. 아울러 부동산 PF 리스크 완화를 위한 제도개선 방안도 검토한다.
금융사별로 지속해서 상승하고 있는 연체율에 대해서도 장기추세 수준에서 관리할 방침이다.
은행은 스트레스 완충 자본 제도를 본격적으로 시행해 손실 흡수 능력을 제고하게 하고 상호금융에 대해서는 부동산, 건설업 대출 충당금 적립률을 100%에서 130%로 상향한다.
저축은행과 여전사는 '마이너스통장' 같은 한도성 여신의 미사용 잔액에 대해 대손충당금을 40% 적립해야 한다.
정부는 이와 함께 실리콘밸리은행(SVB) 파산 이후 제기된 디지털 뱅크런(현금 대량 인출 사태) 우려 등에 대응하기 위해 한국은행의 대출제도 개편 등 정책 수단 확충을 검토하기로 했다.
금융사가 일시적으로 자금난에 빠졌을 때 유동성을 지원하는 예금보험 공사의 '금융안정계정'도 신속한 도입을 추진한다.
