서울 외곽 지역에 거주 중인 A씨는 신축 아파트를 팔고 상급지로 이사를 고민했다가 최근 마음을 비웠다. 매수 문의가 많지 않고, 가끔 체결된 거래도 최고가 대비 2억원가량 내린 ‘급매’ 위주여서다. 이런 상황에서 갈아타기를 노렸던 강남권 단지 시세는 점차 회복돼 두 지역의 집값 격차가 더욱 벌어졌고, 매도 후 예상 대출금이 대폭 늘어나면서 고민에 빠졌다.
서울 강남3구의 집값 상승이 뚜렷하지만 노·도·강(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역에서는 반등할 기미를 보이지 않으며 격차가 다시 벌어지고 있다.
14일 부동산R114가 서울 아파트 약 116만가구를 기준으로 2021년1월부터 올해 8월까지 가구당 평균 시세를 월별로 분석한 결과 25개 자치구 중 서초구의 가구당 집값이 26억7529만원으로 가장 높고 강남구가 25억1564만원으로 뒤를 이었다.
강남3구(강남·서초·송파)의 평균 집값은 23억2711만원으로 지난해 6월(24억8187만원) 고점을 찍은 뒤 감소세를 이어가다 올해 7월 반등한 뒤 두 달 연속 상승했다.
25개 자치구 중 집값이 가장 낮은 곳은 도봉구로 6억5023만원 수준이다. 노·도·강 평균 시세는 7억169만원으로 2021년 12월(7억7295만원) 고점을 찍은 뒤 16개월째 하락세가 이어지고 있다.
노·도·강의 하락세가 강남보다 먼저 시작되며 집값 격차는 지난해 6월 17억1388만원으로 가장 크게 벌어졌다. 이후 강남 집값도 조정을 받으며 집값 차이가 다소 줄어드는 듯했으나 올해 5월 16억2004만원으로 반등한 뒤 격차가 다시 벌어지고 있다. 8월 기준 강남3구와 노·도·강의 집값 격차는 16억2542만원이다.
윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “서울 집값은 지난해 하반기부터 올 초까지 하락하다 회복기로 접어들었다”며 “집값 상승 경로상 강남3구가 먼저 오르고, 현재 마·용·성(마포·용산·성동)으로 퍼지고 있다. 노·도·강, 금·관·구(금천·관악·구로) 등 외곽지역의 집값 상승은 마지막 단계다”고 분석했다.
윤 팀장은 “지난해 12월 15억원 초과 아파트 대출도 허용되면서 고가 지역의 유동성 효과가 크게 높아졌다. 진입 장벽이 낮아진 셈”이라며 “반면 중저가 지역은 특례보금자리론 등이 도입됐으나 금리에 민감한 서민들이 수요층이라 집값 회복에 시간이 더 걸릴 수 있다”고 덧붙였다.
앞으로 서울과 수도권에선 입지와 주거 선호도에 따라 지역별 집값 격차가 더 벌어질 것이란 관측이 나온다.
송승헌 도시와경제 대표는 “최근 서울의 아파트 매매가격 상승 폭이 2주 연속 줄어들고, 매매수급지수도 내림세를 보이는 등 강남 지역도 초고가 펜트하우스를 제외한 아파트 가격의 급격한 상승은 한계점에 도달한 것으로 보인다”며 “강남 아파트 가격도 횡보로 진입할 가능성이 크다”고 말했다.
다만 “최근 서울 외곽보다 오히려 광명, 과천, 하남 등을 선호하는 분위기가 감지된다”며 “주거 여건뿐만 아니라 교통, 일자리 등을 갖추고 있다 보니 서울과 인접한 수도권 지역의 실거주 목적 수요가 계속 커지고 있다”고 전했다.
