지난 15일 경기 평촌의 한 아파트 재건축추진준비위원회 관계자는 1기 신도시 재건축과 관련한 뉴시스 취재진의 질문에 “평촌에 있는 아파트 대부분 30년이 넘다 보니 노후화가 심각하다”며 이같이 말했다. 이 관계자는 “1기 신도시 재건축·재개발을 위한 특별법이 하루라도 빨리 국회를 통과했으면 좋겠다”며 “주민들이 재건축 사업을 빠르게 추진할 수 있을 것으로 기대하고 있다”고 전했다.
경기 평촌과 분당, 일산 등 1기 신도시의 재건축·재개발을 위한 특별법 논의가 급물살을 타면서 1기 신도시 주민들의 재건축 기대감이 커지고 있다. 현재 노후도가 심한 일산과 분당지역 40여 개 단지가 재건축 추진을 위한 사전작업에 나섰다.
1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로, 총 29만2000가구다. 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.
윤석열 대통령이 ‘1기 신도시 특별법’의 연내 처리를 당부한 가운데 야당 역시 큰 틀에서는 공감하며 연내 특별법 통과가 가능할 것으로 보인다. 윤 대통령은 지난 14일 열린 국무회의에서 “(1기 신도시 특별법)연내 통과될 수 있도록 국회에 적극적인 논의를 부탁드린다”고 말했다. 이어 여야 모두 연내 처리에 긍정적인 반응을 보이면서 국회 국토교통위원회는 오는 22일이나 29일 법안소위에서 논의를 진행할 것으로 보인다.
지난 3월 발의된 1기 신도시 특별법은 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지의 재건축 안전진단 규제를 면제하거나, 완화하는 내용을 담고 있다. 현재 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 높이는 방안이 핵심이다. 특별법이 국회 문턱을 넘으면 분당과 일산 등 5개 수도권 1기 신도시뿐만 아니라 서울에서도 목동과 상계, 중계, 부단 해운대, 대전 둔산 등 전국 51개 지역이 혜택을 받을 것으로 추산된다.
현재 1기 신도시 용적률 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다. 분당과 일산을 제외하면 일반 재건축 단지보다 용적률은 높다. 또 지구단위 계획으로 묶여 있어 재건축 추진이 쉽지 않은 상황이다. 향후 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다며 중장기적으로 10만 가구 이상 아파트가 추가 공급될 것으로 추산된다.
하지만 풀어야 할 과제가 산적하다. 1기 신도시 특별법이 통과된다 해도 재건축초과이익환수제(재초환)가 그대로 유지되면 정책 효과가 반감될 수 있다는 지적이다. 재초환에 따른 부담금 등 비용이 커지면서 사업이 지연되거나 리모델링으로 선회할 가능성이 있다. 재초환은 여야 이견으로 국회에서 1년 가까이 계류 중이다.
용적률 상향으로 늘어나는 세대수를 수용할 도시기반시설 확충이 필요하다는 지적도 나온다. 용적률 상향으로 도로와 주차장 등 부족한 기반시설을 확보하지 않으면 주거의 질이 오히려 떨어질 수 있기 때문이다. 또 용적률이 늘어나 가구 수가 기존보다 늘어나면 주거 질이 하락할 수밖에 없다. 일반주거지역에서 용적률 500%를 적용할 경우 동간 거리가 짧아져 일조권 침해와 조망권 확보가 어렵고, 사생활 침해도 우려된다.
건설업계는 아직 구체적인 방안이 나오지 않아 신중한 입장이다. 대형 건설사 관계자는 “1기 신도시 용적률을 최대 500% 상향한다고 하더라도 어느 지역을 대상을 할지 등 구체적인 내용이 없는 상황”이라며 “용적률 500%를 모든 지역에 일괄 적용하기는 어렵고, 일부 지역에서는 사업성을 확보하기 쉽지 않을 것 같다”고 밝혔다.
전문가들은 1기 신도시의 용적률을 상향하면 기반시설을 어떻게 갖출지 체계적인 계획이 필요하다고 조언했다.
권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “재건축 규제가 대폭 완화되면 재건축을 원하는 1기 신도시 주민들이 늘어날 것”이라며 “1기 신도시에 용적률을 500%로 상향한다면 도시 기반시설을 어떻게 확충할 것인지에 대한 방안도 필요하다”고 설명했다.
권 교수는 “모든 1기 신도시에 용적률 500%를 모두 적용하는 건 현실적으로 쉽지 않은 일”이라며 “1기 신도시 각각에 맞는 적정한 용적률을 산출해야 한다”고 덧붙였다.
