시중 주택담보대출 금리가 떨어지고 신생아 특례대출 등 정책금융이 효과를 나타내면서 지난 1월 서울 아파트 거래량이 5개월 만에 반등했다. 송파구, 노원구, 강남구 등 인기 주거지의 재건축 급매물 위주로 저가 매수세가 유입된 영향도 크다. 아파트 거래량은 회복세를 보이지만, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 등으로 추격 매수세가 붙기는 어려울 것이란 관측이다.
“급매 잡자”…송파·노원구 등 거래량↑
11일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월 서울 아파트 거래량은 2552건으로, 전월(1824건)보다 39.9% 증가했다. 지난달 거래량도 이날 기준 1817건으로 집계돼 월 3000건 안팎의 거래량을 나타낼 것이란 관측이다. 아파트 거래는 계약 후 30일 이내 신고하게 돼 있다.
서울 아파트 거래량이 반등한 건 작년 9월(3400건) 이후 5개월 만이다. 작년 8월(3899건)부터 4개월 연속 감소하던 거래량은 작년 12월 1824건까지 줄었다. 경기 침체 우려로 수요자의 관망세가 짙어지고 특례보금자리론마저 소진되면서 매수세가 크게 위축됐기 때문이다.
올해 들어 시중 주택담보대출 금리가 내리고, 연 1%대 신생아 특례대출이 출시되면서 거래량이 숨통이 트였다는 분석이다. 특히 최고가 대비 최대 40% 떨어진 재건축 급매를 저가 매수하려는 움직임도 적지 않았다. 농협은행 WM사업부 ALL100자문센터가 작년 10월부터 지난 1월까지 실거래가 내용을 분석한 결과 아파트 거래량 회복세를 이끈 노원구(작년 10월부터 4개월간 거래량 683건), 송파구(563건), 강남구(514건), 양천구(411건) 등의 신축 대비 재건축 아파트 거래 비중이 높은 것으로 나타났다. 노원구는 30년 이상 재건축 아파트 거래량이 전체의 53.7%로 가장 많았다. 양천구(재건축 비중 41.6%), 강남구(36.6%), 송파구(30.0%) 등도 10년 이하 신축과 10~30년 사이 구축 아파트에 비해 큰 비중을 차지했다.
노원구 상계주공 5단지(전용 31㎡)는 올해 거래된 3건의 아파트 매매가격이 모두 4억6000만원으로, 2021년 거래된 최고가(8억원) 대비 42.5% 하락한 금액에 팔렸다. 송파구 잠실주공5단지(전용 76㎡)는 올해 6건 거래 신고됐는데, 평균 거래가격이 23억8000만원이었다. 2021년 최고가인 28억7000만원 대비 16.8% 내린 수준이다.
잠실동 A 공인 관계자는 “주공5단지 전용 76㎡가 작년 초엔 19억원대까지 떨어졌다가 25억원 후반대까지 가격이 회복됐다”며 “현재 가격이 바닥은 아니지만, 무릎 정도 높이의 급매물이 차례로 소진되는 셈”이라고 말했다. 현재 매도 호가는 24억5000만~28억5000만원에 형성돼 있다.
스트레스 DSR 적용...“자금 조달 부담”
거래량 회복세에도 불구하고 시장 전망은 여전히 어두운 편이다. 집값이 오르려면 추격 매수가 이뤄져야 하는데 매물만 쌓이고 있어서다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만9822건으로, 8만건을 눈앞에 두고 있다. 한 달 전(7만7147건)에 비해 3.4% 증가한 수치다. 서울 아파트 매물은 2022년 말 5만여건에 불과했지만, 작년 초부터 급증세를 보이고 있다.
지난달 26일부터 스트레스 DSR이 시행된 것도 부담 요인이다. 스트레스 DSR는 대출 차주의 DSR 산정 시 향후 금리인상 가능성을 반영해 가산금리를 부과하는 제도다. 가산금리가 더해지면 연간 이자 비용이 늘어나는 만큼 대출 원금 한도가 낮아진다.
예컨대 기존 부채가 없는 연 소득 7000만원인 사람이 신규 주택담보대출(만기 30년 원리금 균등상환 기준)을 받을 때 기존에는 2억4500만원까지 빌릴 수 있었지만, 가산금리가 적용되면 2억500만원으로 대출 가능 금액이 쪼그라든다.
김효선 농협은행 부동산 수석연구위원은 “기준금리가 인하되더라도 스트레스 DSR이 적용되면 대출금액이 제한적”이라며 “지난 1월 거래량이 반등한 건 스트레스 DSR 적용을 피하기 위한 수요도 컸다”고 말했다. 이어 “9억원 이하 급매 위주로 거래되는 현재 시장 흐름이 한동안 이어질 것”이라고 내다봤다.
