고금리 여파로 금융비용이 증가하며 경착륙 위기에 빠진 부동산 투자시장이 올해 하반기에 금리 인하를 기대하고 있다. 금리 하락을 기점으로 월세에 쏠린 수요가 전세로 재이동하며 매매가도 오를 것이라는 전망이 나온다. 서울의 유망 투자처로 대규모 개발계획을 추진한 용산과 영등포 지역이 주목된다.
이승훈 리얼비전경제연구소 대표는 오는 3월26일 재테크전문 경제미디어 '머니S'가 주최하는 제18회 머니톡콘서트 ''돈'이 보이는 서울 재개발·재건축 정비사업 로드맵'에서 '용산·한강변·역세권 서울 핵심 지역 이슈와 동향'을 주제로 강연에 나선다.
2021년 말 시작된 금리 인상으로 국내 주택시장은 침체기를 지나고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 1월 전국 주택 매매가격 변동률은 -0.14%로 전월(-0.10%) 대비 하락폭이 확대됐다.
매매시장 양극화도 심화됐다. 지방은 할인 매물이 누적되고 미분양 재고가 장기화되면서 거래 침체가 장기화될 우려가 커졌다. 지난해 11월 7000가구와 5만900가구로 각각 집계된 수도권과 지방의 미분양 주택은 한 달 만에 1만가구, 5만2500가구로 증가했다.
이 대표는 가격 상승 요인으로 ▲금리 상승▲가계대출 증가 ▲부동산 가격 상승과 수요 위축 ▲프로젝트파이낸싱(PF) 부실 등을 지목했다. 최근에는 월세 쏠림 현상도 심화됐다. 수년째 지속된 조직적 전세사기 여파로 전세 기피현상이 영향을 미쳤다.
이 대표는 "월세 수요가 늘며 월 차임은 늘어난 반면 전세 수요가 줄고 전세가격은 떨어지고 있다"며 "임대인은 매매가 하락과 역전세, 임차인은 주거비 급등으로 모두가 힘든 시기"라고 진단했다.
집값 반등은 올해 중반기 이후 현실화될 것으로 내다봤다. 기준금리 하향 조정을 검토하는 미국 연방준비제도(FED)가 유일한 희망이다. 이 대표는 "전세가율이 높은 지역의 가격 반등이 가장 빠르게 시작될 것으로 보인다"고 전망했다.
서울의 유망한 투자처로는 서울 용산과 영등포를 꼽았다. 서울시는 지난달 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련, 올해 상반기 구역지정을 목표로 사업을 추진하기로 했다. 2025년 하반기 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반 입주가 목표다. 서울을 글로벌 톱5 도시로 올려놓기 위한 대형 프로젝트다.
이 대표는 전통 부촌인 동부이촌동과 다르게 개발에서 소외됐던 서부이촌동의 미래 가치를 높게 평가했다. 그는 "용산국제업무지구 개발은 단군 이래 최대 사업이라 불릴 만한 규모인 데다 최대 1700%의 높은 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 인센티브를 제공한다"고 설명했다.
서울시는 토지를 분양받은 민간사업자가 창의혁신 디자인을 제안하면 최대 용적률 1700%를 허용해 고밀개발을 지원할 계획이다. 영등포는 지난달 서울시가 발표한 '서남권 대개조' 계획의 수혜 지역이다. 제조업 중심의 준공업지역을 미래 첨단·융복합산업공간으로 혁신하겠다는 비전이다. 준공업지역 내 공장이전 부지에 무분별한 공동주택(아파트) 건설을 막기 위해 250%로 제한했던 용적률을 최대 400%까지 완화해 직주근접 도시를 건설할 방침이다.
이 대표는 영등포가 제2의 여의도가 될 것이라고 내다봤다. 영등포 내 지식산업센터를 비롯한 미래사업 융복합 시설이 들어서면 새로운 업무지구의 탄생이 가능하다는 예측이다. 그는 "영등포에 서울의 35%에 해당하는 중공업 지대가 몰려있고 여의도와 인접해 개발 시너지가 크다"며 "일부 지역의 상업지 용도 변경이 추진될 것"이라고 강조했다.
