서울에서 재개발·재건축 사각지대는 줄고 사업성은 높아질 전망이다. 사업성이 낮은 지역은 용적률과 용도지역을 상향하고, 건축물 기부채납 인센티브는 확대된다. 용적률이 이미 300%를 넘어 재건축이 불가능한 지역에는 추가 용적률을 제공한다. 가격경쟁력이 낮고 분담금 부담은 높은 노원구를 비롯해 중랑구, 광진구 일대 정비사업이 가능해질 전망이다.
■재개발 가능지역 확대
27일 서울시는 이 같은 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 내놨다. 우선 정비사업 사업성을 높이기 위해 각 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다. 사업성이 부족한 곳에 '사업성 보정계수'를 적용한다. 사업성 보정계수는 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 보정하기 위한 계수다.
현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 정비사업 분담금 부담이 줄게 된다. 노원구 중계·상계동 지역 등 강남권을 제외한 대부분 지역이 해당된다.
과밀단지와 지역에 대해서는 현황용적률(건축물대장상 용적률)인정 범위를 확대한다. 지난 2004년 종 세분화 이전의 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 정비사업 기회를 얻지 못했던 지역이다. 지난해말 기준 관악현대·대방대림·사당극동 아파트 등 모두 13개 단지가 있다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다. 현황용적률을 적용하면 현재 리모델링 해당단지 60여곳도 재건축이 가능해진다. 3종일반주거지역의 법적 허용 용적률 300%를 감안하면 1.2배 적용 시 360%로 재건축이 가능해진다.
역세권(승강강 350m내외)은 고밀복합개발이 필요한 지역을 '준주거(법적 용적률 최대 500%)'까지 용도지역을 상향한다. 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입이 전제다.
용도지역이 1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여는 10%로 낮춘다.
공공지원 방안에서는 접도율 규정을 완화했다. 도로폭이 6m가 되지 않아 소방도로를 확보하지 못한 곳도 재개발을 할 수 있게 됐다. 이 경우 서울 시내 재개발 가능한 면적은 484만㎡에서 1190만㎡로 늘어 현재보다 2.5배 확대된다. 1970년대 '토지구획정리사업 시행지구'로 재개발이 어려웠던 중랑구 중화동이나 목동, 광진구 중곡동 등이 해당된다.
또 고도·경관지구에 묶여 건축물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 푼다. 경관지구는 현재 12m→ 20m로, 고도지구는 20m→ 45m 이상으로 완화한다. 위원회별로 해왔던 심의는 내달부터 '통합심의'로 처리해 인허가 기간을 1년 6개월까지 줄인다.
유창수 서울시 행정2부시장은 "서울 시내 전체에 공공기여 부담은 완화하고 기부채납 인센티브는 높이면서 사업성이 개선되면 시공사 선정도 원활해질 것으로 보인다"고 말했다.
■노원·광진구 노후 주거지 개발 기대
이번 정책 발표로 정비사업 난항을 겪던 강북권 노후 지역은 기대감이 높아진 분위기다. 노원구 상계주공5단지가 대표적이다. 이 단지는 84㎡ 재건축 아파트를 받으려면 집값과 비슷한 금액인 분담금 5억원을 내야하는 상황이다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "노도강 경우 소형 평형이 대부분이다. 용적률과 대지지분이 양호한 편이어도 조합원 추가 분담금이 많이 나와 재건축 사업 동력이 떨어진다"며 "분담금 부담이 줄어드는 길이 열린 셈이다"고 말했다.
다만, 이번 사업지원 방안으로 재개발·재건축이 대대적으로 활성화되기까지는 시간이 필요해 보인다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "최근 주택시장은 거래량이 주춤하고 가격이 하락하고 있어 민간 스스로 정비사업 동력을 만들어 내기까지 시간이 필요하다"며 "주로 용도상향이 가능한 역세권 준주거 고밀복합개발이 가능한 지역 우선으로 역세권 정비움직임이 선행될 가능성이 높다"고 내다봤다. 일각에선 사업성이 낮은 단지에 보정계수 적용이 '형평성' 논란으로 이어질 수 있다고 우려했다.
