서울시가 정비사각지대의 재개발·재건축을 돕기 위해 파격적 인센티브와 규제 완화, 전폭적인 공공지원 방안을 내놓았다.
사업성 개선을 위해 용적률 산정 때 보정계수를 적용하고, 노후 과밀 주거지도 정비가 가능하도록 종 세분화 이전에 적용된 현황용적률을 인정하고 추가용적률도 부여한다. 접도 요건과 고도·경관지구 높이를 완화하고 통합심의·융자를 지원해 사업 속도를 높이도록 한다.
시는 27일 이런 내용을 뼈대로 한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 발표했다.
사업이 진행되는 곳은 더 원활하게, 사업성이 없다는 이유로 소외된 지역은 정비사업 기회를 얻을 수 있도록 길을 터주는 것이 이번 방안의 핵심이다.
특히 각종 규제에 막혀 사업추진 방법을 찾지 못한 지역에 대한 획기적 지원을 담는 데 주안점을 뒀다.
◇ 보정계수·현황용적률 인정 '사업성 개선'
시는 우선 사업성 개선을 위해 대상지 여건에 맞춘 규제 완화와 인센티브를 지원한다.
교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권(승강장 350ｍ 내외)을 중심으로 고밀복합개발이 필요한 지역을 준주거까지 용도지역을 상향한다.
단 일자리 창출, 노인·유아 돌봄 등 시 정책과 연계된 시설 도입을 전제로 한다.
지역 간 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에는 기존 세대수·지가(부지 가격)·과밀 정도 등이 반영된 '사업성 보정계수'를 적용한다.
현재 10∼20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 20∼40%까지 늘려 사업성을 보전해준다.
허용용적률은 지구단위계획이나 재개발 등을 통해 정해지는 인센티브 용적률을 말한다.
예컨대 '기준용적률 210%에 허용용적률 20%'인 3종 지역에 보정계수를 최대(2)로 넣으면 허용용적률이 40%가 된다.
보정계수를 적용하지 않고 상한용적률 20%를 더하면 용적률은 250%(기준 210%·허용 20%·상한 20%)가 되고, 보정계수를 적용하면 270%(기준 210%·허용 40%·상한 20%)까지 오른다.
이때 법정상한인 300%까지 높이기 위해선 추가 용적률의 절반을 임대주택으로 조성해야 하는데, 보정계수 적용 여부에 따라 분양주택과 임대주택 용적률 비율이 달라진다.
보정계수를 적용하지 않았을 때는 '분양 275%·임대 25%'에서 적용 때는 '분양 285%·임대 15%'로 바뀌게 돼 분양주택이 10%포인트 늘어나는 셈이다.
유창수 서울시 행정2부시장은 이날 기자 대상 설명회에서 보정계수 적용과 관련 "사업성이 낮은 지역은 실질적으로 지가가 낮다든지 분양 수익이 낮은 지역을 예로 들 수 있다"며 "가령 상계동이나 중계동의 분양가와 강남 지역의 분양가가 현저히 차이가 나는데, 지가와 분양가 낮아서 조합원들의 부담이 커지는 지역에 보정계수를 적용할 예정"이라고 설명했다.
또 2004년 종 세분화(1·2·3종) 이전 주거지역 용적률 체계에 따라 지어져 이미 현행 조례나 허용용적률을 넘어선 지역은 주변 여건 등을 고려해 현황용적률(현재 건축물대장상 기재된 용적률)을 인정한다. 법적상한용적률의 최대 1.2배까지 추가용적률도 부여한다.
과거 고밀도로 건립된 아파트 중 현황용적률이 높은 곳은 사업성이 떨어져 정비사업 기회를 얻기 어렵기 때문이다.
시는 향후 기본계획 변경을 통해 재개발·재건축 각각의 현황용적률 적용 산식 등 세부기준을 마련할 예정이다.
시에 따르면 지난해 말 기준 서울의 재건축 가능단지는 총 437개 단지 35만9천73세대다. 이 가운데 허용용적률을 초과한 과밀단지는 149개로 재건축 가능 단지의 34.1%를 차지한다. 세대 수로는 8만7천479세대(24.4%)에 달한다.
대표적 과밀단지로는 광진구 자양한강현대(204세대·용적률 335%), 도봉구 방학우성2차(558세대·281%), 구로구 구로우방(256세대·293%), 동작구 대방대림(1천628세대·272%) 등이 있다.
공공기여 부담도 낮춰준다.
우선 1종→2종, 3종→준주거로 상향 시 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮춘다. 공공주택 등 건축물 기부채납 때는 인센티브를 기존보다 더 많이 준다.
아울러 시가 공공기여로 건설된 공공주택을 매입할 때 적용하는 매입비용 기준이 최신 자재 값·금리 등을 반영해 해마다 고시될 수 있게끔 개정 주기를 단축할 방침이다.
◇ 접도 요건과 고도·경관지구 높이 완화…전폭적 공공지원
속도감 있는 사업을 위한 공공지원 방안도 내놓았다.
우선 접도 요건을 완화한다.
당초 4ｍ 이상 도로에만 맞닿아 있어도 기반시설이 양호하다고 판단해 재개발을 허용하지 않았는데, 6ｍ 미만 도로에 접한 경우에도 재개발이 가능하도록 기준을 완화했다.
이 경우 서울 시내 재개발이 가능한 면적은 484만㎡에서 약 2.5배인 1천190만㎡로 대폭 늘어난다.
유 부시장은 광진구 중곡동이나 중랑구 중화동·묵동 등이 접도 요건 완화로 인해 재개발의 혜택을 볼 것으로 전망했다.
고도·경관지구에 묶여 건물을 높이 올릴 수 없었던 산자락의 높이 규제도 풀어 산자락 저층 주거지도 정비사업이 가능하도록 지원한다.
경관지구는 현재 12ｍ에서 20ｍ로, 고도지구는 20ｍ에서 45ｍ 이상으로 완화한다.
또 건축·도시계획·환경·교육 등 위원회별로 해온 심의를 통합심의로 한 번에 처리해 인허가 기간을 획기적으로 줄여준다.
원활한 자금 조달을 위해 초기 융자 지원을 확대하고, 공공주택 매입비도 조기 지급한다. 공사비 갈등으로 인한 공사 중단이 없도록 사업장 집중 관리도 지원한다.
유 부시장은 "사업성 개선과 공공지원 강화는 조례 개정 방안을 포함해 기본 계획에 반영되도록 하겠다"며 9월까지 관련 절차를 마무리하고 바로 적용할 것이라고 말했다.
