서울 강남권 ‘재건축 대어’ 중 하나인 송파구 잠실주공5단지가 최고 70층, 6500여세대의 대단지로 재탄생한다. 지어진 지 46년 된 잠실주공5단지는 재건축조합 설립 이후에도 10년 넘게 사업 추진이 지지부진했으나, 이번에 서울시의 인허가 문턱을 넘으면서 속도를 낼 것으로 보인다.
3일 열린 서울시 제3차 도시계획위원회 수권분과소위원회에서는 이 같은 내용의 ‘잠실주공5단지아파트 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관심의(안)’이 수정 가결됐다. 잠실주공5단지는 1978년 준공됐다. 지하철 2·8호선이 지나는 잠실역 초역세권에 한강공원·석촌호수와 가까운 입지 때문에 재건축을 둘러싼 관심이 뜨거운 곳이다. 현재의 30개동 3930세대가 28개동 6491세대의 ‘미니 신도시’급 대단지로 탈바꿈할 예정이다.
시는 이를 위해 높이 관련 규제를 대폭 완화했다. 대상 부지 중 잠실역 인근 복합시설 용지는 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향했다. 준주거 복합용지는 기존에 50층이던 층수 제한을 70층까지 허용하고 용적률도 최대 400%로 풀었다. 복합시설 용지를 제외한 나머지 지역의 경우 3종 일반주거지역으로 남지만 층수 제한이 35층에서 49층으로, 용적률은 최대 300%까지 완화됐다. 이로써 잠실역 인근 준주거지에는 최고 70층 높이의 주동이 배치되고 한강변은 최고 49층의 아파트들이 들어설 전망이다.
높이 규제를 푸는 대신 건폐율을 낮춰 보행자들의 보행권과 개방감을 확보한다. 구역 내에 공원 2곳을 열린 공간으로 조성하고 잠실역과 한강을 잇는 입체보행교도 신설해 접근성을 높일 방침이다.
잠실주공5단지는 2005년 정비구역으로 지정됐으나 주민 간 이견으로 사업이 탄력을 받지 못한 채 시간만 흘렀다. 2013년엔 조합 설립에 성공했으나 집행부 비리와 부정선거 논란 등 잡음이 끊이지 않았다. 인근 잠실주공1단지가 잠실엘스로, 2단지가 리센츠로, 3단지가 트리지움으로, 4단지가 레이크팰리스로 각각 재건축되는 걸 지켜봐야만 했다. 지지부진하던 5단지 재건축은 2022년 아파트지구 개발기본계획을 바꿔 최고 50층, 6350세대를 공급하는 정비계획을 세우면서 전기를 맞았다.
이후 서울시는 ‘2040 서울도시기본계획’을 발표하며 일률적인 층수 규제를 폐지하고 다채로운 스카이라인을 만들겠다고 밝혔다. 35층으로 묶여있던 층수를 지역 특성에 맞게 유연하게 변경할 수 있게 되자, 잠실주공5단지 조합은 서울시의 ‘신속통합기획(신통기획) 자문사업(패스트트랙)’으로 정비계획 변경을 추진했다. 지난해 9월 자문회의를 시작한 지 약 6개월 만에 도시계획위 수권분과소위 심의를 통과했다. 신통기획 자문회의를 거쳐 심의를 통과한 첫 사례다.
그간 사업 추진의 걸림돌 중 하나였던 학교 용지는 유동적으로 활용할 수 있도록 했다. 애초 설치하려던 중학교는 우선 공공공지로 가결정한 뒤, 교육부 중앙투자심사 결과에 따라 다르게 활용할 여지를 열어 뒀다. 학령인구 감소에 따라 학교 신설 여부가 불확실한 상황을 고려한 조처다. 학교 설치 계획이 무산되더라도 별도의 계획 변경 없이 정비사업이 안정적으로 진행될 수 있도록 했다. 향후 사업 추진의 변수가 사라졌다는 평가다. 사업 대상지 내에 있는 신천초등학교는 존치하기로 했다.
서울시는 “잠실주공5단지는 이번에 심의에서 수정 가결된 내용을 반영해 재공람, 정비계획변경 고시 등을 거쳐 사업을 추진할 것”이라며 “올해 도입된 (건축·도시계획·경관·교통·교육환경 등 각종 심의를 한 번에 통과시키는) 통합심의를 통해 건축계획을 신속히 확정하도록 돕겠다”고 설명했다.
김준형 명지대 교수(부동산학)는 “서울시가 적당한 높이에 연연했던 과거의 관점과는 달리 이제는 원활한 주택 공급의 차원에서 접근하는 방향으로 바뀐 것 같다”며 “일조나 조망, 경관 등에 문제가 없다는 전제 하에 이런 규제 완화는 나쁘지 않다”고 평가했다. 그는 이어 “잠실주공5단지의 사례가 향후 추진될 다른 재건축단지들에도 영향을 미칠 것으로 보인다”고 덧붙였다.
