임대차 시장 안정화라는 목표를 두고 여당과 제1야당의 입장차가 확연하다. 국민의힘은 윤석열 대통령의 공약을 이어받아 '임대차 2법'(계약갱신청구권·전월세상한제) 손질을 약속했다. 이 법이 전세사기 등 시장 혼란을 야기했다고 보고 근본적으로 손질하겠다는 방침이다.
반면 더불어민주당은 임대차 2법은 유지하되 '임차인등록제'를 도입하고 이에 대한 인센티브를 부여하는 식으로 임대차 시장의 불균형을 보완하려는 모습이다. 전세사기는 '선보상 후구상'을 추진하는 등 피해자 지원을 확대하겠다고 공약했다.
여야의 공약 모두 법안 개정 또는 유지에 따른 임대차 시장 여파가 적잖을 것으로 예상된다.
논란의 '임대차2법' 운명은?
여당과 야당이 임대차 시장을 바라보는 시각은 특히 '임대차 2법'에서 크게 갈렸다. 이는 문재인 정부 시절인 2020년 7월 임차인 주거 안정을 위해 도입한 계약갱신청구권과 전월세상한제를 말한다.
계약갱신청구권은 임차인이 기본 임대차 계약 기간인 2년을 살고 한 차례 더 연장해 최소 4년의 거주를 보장하는 제도다. 재계약시엔 전월세상한제가 적용돼 임대인이 보증금을 연 5% 이내로 올릴 수 있다. 당시 매맷값과 함께 전셋값도 치솟자 임차인을 보호하기 위해 나온 제도다.
그러나 임대인들이 이를 부담으로 느끼면서 매물을 거둬들여 전셋값이 오르는가 하면, 갱신청구권을 쓴 매물과 신규 매물 간 '이중 가격'이 형성되는 등 각종 부작용이 나타났다. 계약 갱신 과정에서의 편법이나 갈등도 커졌다.
이에 윤석열 대통령은 2022년 대선 공약에서 '임대차 3법'(전월세신고제 포함)을 수정하겠다고 약속했다. 이어 국민의힘이 이번 4·10 총선 공약으로 전월세신고제는 유지하되, 계약갱신청구권과 전월세상한제는 폐지하겠다고 나섰다. 전월세신고제는 오는 5월이면 계도 기간이 끝나 시행된다.
국민의힘은 공약집을 통해 "임대차 계약에서 발생하는 불필요한 분쟁과 전세 사기에 악용될 우려가 있다"며 법안 폐지를 추진하는 이유를 밝혔다.
다만 재계약 시 사적 자치의 원칙을 존중해 임대인과 임차인이 합의한 계약 내용이 이행되도록 제도를 개선하겠다는 방침이다. 법적 강제는 없애는 대신 임차인에 대한 최소한의 보호 장치를 마련하겠다는 뜻으로 풀이된다.
반면 민주당은 임대차 3법에 대한 별다른 공약을 포함하지 않았다. 법안 도입 취지를 인정하고 '유지' 하겠다는 입장에서다. 대신 '임차인등록제'를 도입하고 이에 대한 인센티브를 부여해 임대차 시장의 투명성을 높이는 방안을 제시했다.
송승현 도시와경제 대표는 "구체적인 내용이 공개되지 않아 구상 정도로 보이는데, 임차인 등록제는 임대차 2법으로 임대인의 부담이 커졌으니 임차인도 의무를 다 하게끔 유도하는 제도가 될 것으로 보인다"며 "임차인 등록 및 신고를 해서 임차인의 의무를 다할 경우 세액 공제 등 인센티브를 주고 귀책 사유가 있으면 재계약을 막는 등의 방법이 예상된다"고 말했다.
올해 8월이면 임대차2법 시행 만 4년이 된다. 시장에서는 이런 시점에 다시 원점으로 돌리는 것은 또다른 혼란을 야기할 수 있다는 관측이 있다. 2법 '폐지'까지는 어려울 거란 전망이 우세하다. 아울러 올해 2월 헌법재판소가 임대차 2법에 대해 합헌 결정을 내리면서 폐지 명분도 약해졌다.
전세사기 피해는? 예방vs구제
임대차 시장의 커다란 아픔으로 꼽히는 '전세사기' 문제에 대해서도 여·야의 접근 방식에 큰 차이를 보였다. 국민의힘의 공약은 임대차2법 폐기 등 근본적인 문제 손질로 '피해 예방'에 나서겠다는 내용이다. 반면 민주당은 전세사기 피해자에 대한 충분한 '구제'를 약속했다.
민주당은 전세사기를 '사회적 재난'으로 간주하고 '선보상' 방식을 추진하겠다고 밝혔다. 일단 보상을 하고 이후 회수하는 방식으로 피해자들의 일상 회복을 돕겠다는 방침이다.
이밖에도 다양한 피해자 지원 방안을 내놨다. 구체적으로 △전세사기 피해자 요건 확대 △피해자 참여 '전세사기피해지원위원회' 운영 △신탁사기피해 주택에도 주택 인도소송 유예 및 중지 △공공매입 가능 등이 있다.
또 △다가구주택 피해자들의 공공매입 확대 △전세사기로 인한 파산 또는 개인회생신청 등에서 금융거래 불이익 방지 △우선 변제금 적용 대상인 소액임차인 기준 확대 △지자체의 전세사기 피해주태 관리감독 강화 △전세사기 피해 주택 소유를 위한 협동조합설립 시 지자체 지원 근거 마련 등도 내세웠다.
반면 국민의힘은 전세사기를 야기한 임대차법을 근본적으로 손질하는 것이 예방책이라고 맞선다. 전세사기 피해자 지원은 여야 합의로 제정된 현 '전세사기특별법'(전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)에 따라 차질없이 추진하겠다고 했다.
전세사기특별법은 지난해 '빌라왕' 등 대규모 전세사기가 발생한 가운데 사기 피해자들이 극단적 선택을 하면서 사회적 병폐로 부상하자, 피해자 지원 등의 내용을 담아 같은 해 6월 제정됐다. 그러나 피해자로 인정받기 어렵고 보상 수준이 약하다는 지적이 나왔다.
이에 민주당과 정의당 등은 '선구제 후회수' 방안을 담은 특별법 개정안을 발의해 지난 2월 국회 국토위 전체회의까지 통과했으냐 여야 합의가 안 돼 불발된 상태다. 국민의힘은 개정안이 아닌 현 법안을 그대로 추진하겠다는 것이다.
다만 전세사기 등 사회적 약자를 대상으로 한 범죄에는 '무관용 원칙'에 따라 처벌을 강화한다는 방침이다. 감형을 제한하는 등의 '재발 방지'에 더 초점을 맞췄다.
전세사기피해자전국대책위원회 측은 "전세사기·깡통전세 문제를 해결하려면 더 이상 집 문제를 각자도생 상태로 내버려두지 않는 것"이라며 "피해자를 적극적으로 구제하고 세입자 권리를 강화하는 등 집과 관련된 공적인 자원을 확대해야 한다"고 말했다.
