1기 신도시 선도지구로 지정받기 위해 해당 지역의 아파트 간 경쟁이 치열해지는 가운데 성남시 분당구 일부 단지에 비상등이 켜졌다. 재건축 사업성의 핵심인 대지지분이 1종 주거지역 아파트와 준주거지역 상가·주상복합 아파트 등으로 뒤죽박죽 나뉘어 있어서다.
상대적으로 적은 땅에 소유주가 많은 상가와 주상복합 아파트 소유주가 아파트 1채씩을 요구하면 사업성 문제가 불거져 재건축 추진이 어려워진다. 풀리지 않은 고도제한도 여전히 숙제라는 지적도 나온다.
28일 정비업계에 따르면 경기도 성남시 분당구에서 통합 재건축을 추진중인 A아파트는 필지를 인근 상가, 주상복합 아파트와 공유하고 있다. 용도지역에 따라 A아파트는 1종 일반 주거지역에 속하고 상가와 주상복합 아파트는 준주거지역에 속하지만 아파트가 세워진 땅의 지분은 서로가 갖고 있다. 재건축 추진을 위한 주민 동의 단계에서 상가 소유주와 주상복합 아파트 소유주의 동의도 필요한 셈이다.
부동산업계에서는 이 경우 재건축 추진이 어려울 것으로 보고 있다. 일반 아파트의 대지지분을 상가와 주상복합 아파트 소유주들이 갖고 있는 만큼 이들과의 의견 조율이 쉽지 않을 것이란 이유에서다. 이들 역시 최대한 이익을 보려고 할 것이기에 일반 아파트를 1채씩 원할 가능성이 높다.
문제는 이런 제안을 조합이 쉽게 받아들일 수 없다는 데 있다. 재건축은 사업성이 전제돼야 진행되는데 상가와 주상복합 아파트 소유주까지 아파트를 원하면 사업성이 떨어질 수밖에 없어서다. 준주거지역의 경우 이미 높은 용적률을 적용받고 있어 추가 용적률을 받기 어려운 상황이다. 상가측과 불협화음이 생기면 재건축 추진은 지난한 과정을 거칠 수밖에 없다. 일례로 서울시 서초구의 반포3주구는 재건축 조합과 상가협의회가 뜻을 모으기까지 10년이 걸렸다.
통합 재건축을 추진하는 아파트 중 일부 단지는 상가, 주상복합 아파트와 필지를 공유하지 않고 있지만 쉽사리 단독 재건축을 추진하기도 어렵다. 국토교통부가 지난 22일 발표한 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'을 보면 통합 재건축에 참여하는 단지 수가 많을수록 높은 점수를 받는다. 또 추진 단지의 세대수가 3000건을 넘어야 최고점을 받을 수 있어서다. 선도지구 지정을 노린다면 단독 재건축으로는 승산이 부족하다.
일산, 평촌과 달리 고도제한 문제가 해결되지 않은 분당은 재건축이 가능한 단지가 절반도 되지 않을 것이란 목소리도 나온다. 분당 내 야탑동과 이매동은 인근에 서울공항이 있어 현재 최고 15층까지만 아파트를 올릴 수 있다.
성남시는 지난해 서울공항 인근 고도제한 완화를 위한 연구용역에 착수했지만 용역 기간만 2년이다. 올해 선도지구로 선정된다면 재건축 사업의 방향성을 잡아야 하는데 고도제한이 유지되는 상황에선 사업의 밑그림조차 그리기 어려운 상황이다.
한 부동산업계 관계자는 "대지지분과 고도제한 문제를 고려하면 분당에서 재건축 사업이 제대로 진행될 만한 곳이 절반도 되지 않을 것"이라며 "이곳에 투자를 원하는 투자자들도 이 점을 신중히 고려해야 한다"고 말했다.
