서울 아파트값이 11주 연속 올랐다. 서울 25개 자치구의 아파트값도 올해 처음으로 일제히 상승했다. 당분간 상승 흐름이 이어질 것이란 전망이 조심스레 제기된다.
6일 한국부동산원의 주간 아파트가격동향조사(3일 기준)에 따르면 서울 아파트값은 일주일 전보다 0.09% 상승했다. 상승 폭도 지난주(0.06%)보다 0.03%포인트 커졌다. 지난 3월 25일 조사 이후 11주 연속 오름세다. 부동산원 관계자는 “저가 매물 소진 이후 지역별 선호단지 위주로 매수문의가 나오면서 매도 희망가가 상향 조정되고 있다”고 설명했다.
최근 서울 아파트값 흐름은 1년 넘게 오르는 전셋값 상승의 영향이 크다는 게 전문가들의 지적이다. 실제 이번 주 서울 아파트 전셋값은 0.10% 오르며 55주 연속 상승했다. 일반적으로 전셋값 상승이 장기화할 경우 전세 대기 수요의 매매 전환이 이뤄진다. 높은 전셋값을 부담할 바에 집을 사겠다는 심리가 작동하는 것이다.
법원 등기정보광장에 따르면 지난 4월 생애 최초 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등) 매수자는 3만8853명으로 집계됐다. 이는 지난 2021년 10월(3만9543명) 이후 가장 많은 수치다. 지난 2월 2만8568명 이후 두 달 만에 1만명 이상 늘어나며 급증세를 보이고 있다. 임차로 거주하던 이들이 주택 매매 시장으로 눈을 돌린 영향이다.
또한 전셋값 상승은 갭투자(전세 끼고 매수)로 이어진다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트의 평균 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)은 지난해 8월 59.3%에서 8개월 연속 올라 지난 4월 61.5%를 기록했다. 갭투자는 전세보증금을 레버리지로 아파트를 매수해 시세차익을 노리는 투자 방식이다. 매맷값과 전셋값의 차이(갭)가 줄어들고 향후 가격 상승에 베팅하는 투자자가 늘어날수록 갭투자는 증가한다.
정책자금대출에서 제외되는 서울 아파트 9억원 초과 거래가 증가하는 것도 집값 상승 신호로 해석할 수 있다. 지난 5일까지 신고된 2분기 서울 아파트 거래량 총 7450건 가운데 9억원 초과 거래는 52.1%(3885건)를 차지했다. 9억원 이하 거래는 47.9%다. 올해 1분기만 해도 연 2%대 정책자금대출인 신생아 특례대출의 영향으로 서울 아파트 9억원 이하 거래 비중이 51.8%를 차지했지만 2분기 들어서 3.9%포인트 줄어든 것이다.
이는 연 3~4%대를 유지 중인 시중은행의 주택담보대출 금리에 주택 수요자들이 적응하고 있다는 의미로 볼 수 있다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “현재 서울 아파트값이 바닥이라는 인식이 커지고, 중금리에 내성이 강해진 주택 수요자가 늘면서 집값 상승으로 이어지고 있다”고 설명했다.
최근에는 집값 하락이 이어졌던 서울 '노도강'(노원·도봉·강북구)마저 오르고 있다. 강남권을 비롯해 서울 주요 지역 집값이 상승하면서 외곽지역도 '키 맞추기'에 나서고 있다. 이번 주 '노도강'의 매매가격지수는 일주일 전보다 0.01~0.03% 올랐다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “전셋값 상승으로 전세 대기 수요가 매매로 전환되고, 3기 신도시 지연, 인허가 감소로 향후 주택 공급 부족에 대한 우려가 더욱 커질 수 있다”며 “하반기부터 본격적인 서울 아파트값 상승세가 나타날 수 있다”고 설명했다.
다만 서울 아파트 시장에 매도매물이 8만5000건가량 쌓여 있는 것(아실 집계)은 변수다. 매물이 적체된 탓에 집값이 본격적인 상승세로 전환되기 어렵다는 주장도 만만찮다. 지난해 하반기처럼 가격이 어느 정도 오르게 되면 매수 심리가 위축할 가능성도 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “금리 인하 지연 등 변수가 있는 데다 아파트값 상승세가 지역에 따라 편차를 보인다”며 “상승 동력이 크지 않아 서울 아파트값은 올해 하반기까지 강보합 수준으로 유지될 것으로 보인다”고 강조했다.
