올해 상반기 서울을 중심으로 나타난 집값 상승세가 하반기 수도권으로 확산할 가능성이 크다는 전망이 나왔다. 최근과 같이 공급 물량 감소가 지속되면 2025~2026년 집값 폭등 가능성이 다시 나타날 가능성이 크다는 전망도 제기됐다.
주택산업연구원은 17일 서울 여의도 국회의원회관에서 연 '주택공급 활성화 방안' 세미나를 통해 이같이 밝혔다. 기조 발제는 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장이 맡았다. 김 실장은 "서울에서 지난 3월부터 전 주택 가격이 강보합세로 돌아섰다. 아파트를 기준으로 보면 서울은 지난 3월 말부터, 인천은 지난 4월 초부터 집값이 상승세로 전환했다"며 "집값 상승세는 향후 수도권 전역으로 확산할 것"이라고 관측했다.
올해 거래량 65만건 예상, 작년보다 17% 상승
김 실장은 이어 "주택가격 상승에 따른 거래 활성화로 거래량은 더 늘어날 것"이라며 "올해 주택거래량은 지난해(55만5000건) 대비 17% 늘어난 65만건으로 예상된다"고 전했다. 최근 2년간 주택 매매를 주저해온 20~30대의 주택시장 참여로 거래량 증가에 영향을 미칠 수 있다는 분석이다.
전국 주택 가격은 지난해와 비교해 1.8% 줄어들 것으로 전망했다. 주택 매매가격 전국 지표는 2022년 -4.7%, 2023년 -3.6%를 기록했다. 시간이 갈수록 하락 폭이 줄어들고 있는 모양새다.
서울과 수도권은 각각 1.8%, 0.9% 상승할 것으로 전망했다. 지방은 2.7% 하락이 예상된다. 다만 지방 가운데 일자리가 풍부한 지방광역시의 아파트는 오는 9∼10월께 강보합세로 전환될 가능성이 크다고 점쳤다. 올해 하반기 수도권 1기 신도시 재정비 선도지구가 지정될 경우 해당 지역을 중심으로 아파트 가격이 올라갈 것으로 예상했다.
특히 최근 주택 공급 실적 부진이 향후 가격 상승을 부추기는 요인이 된다고 했다. 인허가와 착공 물량이 줄어들면서 향후 주택 공급이 감소해 가격이 오른다는 것이다. 통상 아파트 기준 인허가에서 착공까지 1~2년, 착공에서 준공까지 3년이 걸린다.
주택산업연구원에 따르면 전국 주택 인허가 물량은 과거(2017~2021년) 연평균 54만가구였다. 2022년 52만가구, 지난해 43만가구, 올해 38만가구(예상치)로 지속해서 감소하고 있다. 착공은 2017~2021년 연평균 52만가구에서 2022년 38만가구, 지난해 24만가구, 올해 30만가구(예상치)로 인허가보다 부진한 실적을 보이고 있다.
이런 물량 감소는 공사비 증가, 미분양 적체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제, 대출 금리 상승 등의 영향에 따른 것이다. 김 실장은 "작년에 이어 올해도 주택 공급 물량 감소세가 지속된다면 내년이나 내후년에 공급 부족에 의한 집값 폭등세가 재현될 가능성이 크다"고 밝혔다.
다만 이전에 인허가를 받고 착공을 미룬 물량(25만가구) 중 일부가 집값 상승 전환 지역을 위주로 착공에 들어갈 것으로 전망되면서, 올해 착공 물량은 35만가구로 예상했다. 지난해 24만2000가구보다 늘어날 것으로 전망한 것이다. 분양 물량도 지난해(19만2000가구)보다 늘어난 28만가구를 기록할 것으로 내다봤다.
전·월세 상승 폭 커질 것
전국 주택 전셋값은 계속해서 오를 것이라고 전망했다. 그는 "전세가는 지난해 7월부터 상승 전환해 그 폭이 꾸준히 커지고 있다"며 "올해 입주 물량과 소형 주택 공급이 줄어들면서 전·월세 가격은 계속 오를 것"이라고 분석했다.
특히 수도권 주택의 전·월세 상승 폭이 커질 것이라고 했다. 30대 도달 인구가 증가하면서 주택 시장 진입 인구는 늘어나는 반면, 이들 대상 소형 주택 공급이 크게 줄어든 탓이다. 이 밖에도 2020년 7월 계약갱신청구권이 도입된 지 4년이 지나는 오는 8월 전셋값이 상승할 가능성이 크다고 전했다.
한편 주택산업연구원이 지난 3∼14일 주택건설사업자 및 디벨로퍼 300여명을 대상으로 실시한 여론조사에서 응답자의 70%가 "향후 1년 내 주택 사업 규모를 줄이겠다고 답했다"고 전했다.
이들은 '시장 침체와 공사비 급등' '고금리와 높은 수수료 등 PF 조달 어려움' '다주택자 중과에 따른 소형주택 매수 기피' 등을 사업성 악화 요인으로 꼽았다. 그러면서 "브리지론과 PF 정상화, 실효성 있는 미분양대책 시행, 분양아파트 중도금 대출 및 잔금대출 제한 완화 대책 시행이 시급하다"고 강조했다.
